Королёв − город в Московской области и самый большой наукоград в России (224 тыс. чел.), один из крупных научно-производственных центров региона, который негласно считают «космической столицей» России.
Город находится к северо-востоку от Москвы, в 23 км. от центра и в 6-7 км. от МКАД по Ярославскому шоссе. Граничит с городскими округами Ивантеевка, Щёлково, Балашиха, Мытищи и Пушкино.
Треть городской территории занимают парки, скверы и зелёные насаждения. С юга-востока к городу примыкает Национальный парк «Лосиный Остров», в городе протекает река. Значительная часть города расположена в междуречье Клязьмы и Яузы, довольно большие территории занимают дачи.
История
Современная история города начинается с 1918 года. Тогда на территорию небольшого дачного посёлка Подлипки из Петрограда был переведён Орудийный завод. Спустя 10 лет поселок отнесли к категории рабочих и назвали Калининский в честь советского партийного и государственного деятеля М. И. Калинина, а потом переименовали в Калининград.
В довоенные годы поселок был центром развития артиллерии, а с 1950-х г.г. начался новый этап в его развитии. Здесь был сформирован мощный ракетно-космический комплекс, где работали выдающиеся советские ученые: С.П. Королёв, А.М. Исаев, М.К. Янгель, В.П. Глушко, В.П. Мишин и многие другие.
Название «Королёв» было дано в 1996 году в честь академика Сергея Павловича Королёва — основателя практической космонавтики. Здесь расположены головные предприятия российской космической отрасли, включая Центр управления полётами и Ракетно-космическую корпорацию «Энергия».
Сегодня здесь по-прежнему живут ученые и изобретатели. По уровню образования населения город занимает одно из первых мест в России: примерно 67% жителей имеют высшее или среднетехническое образование.
Инфраструктура
Благоприятный инвестиционный климат положительно повлиял на рост числа предприятий малого и среднего бизнеса, а также на открытие представительств крупных банков. Королёв сотрудничает с 52 городами из 26 стран мира в области экономики, образования, культуры, здравоохранения и торговли.
В городе хорошо развита инфраструктура, особенно в сфере образования и детского развития: помимо 45 детских садов и 29 школ, здесь представлены различные языковые центры, спортивные секциями, школы искусств. Действует детская художественная школа народных ремёсел, школа искусств, центры детского и технического творчества, театральные коллективы, «Мьюзикл-театр», школа кино и телевидения, детские театральные школы, театр юного зрителя. также есть учреждения музыкально-эстетической, художественной, экологической и народно-прикладной направленности.
Высшее образование в городе представлено филиалами ведущих вузов страны: МГТУ имени Н.Э.Баумана, Международного юридического института, МФПА.
Транспорт
Добраться до Королёва проще всего железнодорожным транспортом – на территории города пролегают сразу два направления железной дороги – на Фрязино и Щёлково/Монино. В черте города находятся станции: Подлипки-Дачные, Болшево (Монинское и Фрязинское направление), Валентиновка (Монинское), Фабрика 1 Мая (Фрязинское). Время движения от Ярославского вокзала до станции Болшево 30-45 минут. Интервал электропоездов в час пик на ст. Подлипки-Дачные, Болшево — 7-10 минут, вне часа пик — до 30 минут. Интервал по платформам Фрязинского направления — 20-40 минут. В 2008 году был осуществлен запуск скоростного электропоезда «Спутник» с интервалом 30 минут в часы пик. В 2023—2024 г.г. планируется открытие линии МЦД-5, пролегающей через соседние Пушкино и Мытищи.
На автобусе или маршрутке от метро ВДНХ доехать до города можно за 40 минут, но из-за частых пробок на Ярославском шоссе время поездки может достигать 1,5 и более часов. Стоимость проезда – 70 рублей. На личном автотранспорте можно доехать по Ярославскому или Щелковскому шоссе, расстояние от МКАД составляет около 9 км.
Предложение
На текущий момент Королёв находится на 10 месте по суммарному предложению первичной недвижимости – экспонируется около 1,3 тыс. квартир и апартаментов по средней цене 80 тыс. руб. за кв.м., что на 15% ниже средней цены по области и делает Королёв одним из самых бюджетных городов-спутников Москвы.
Реализуется 9 проектов в 26 корпусах, лишь один из которых представлен апартаментами (МФК «Созвездие» ‒ 30% всех лотов города).
Все реализуемые проекты относятся к классу комфорт. Отличительной особенностью Королёва является то, что подавляющее количество жилья (97,5%) сдаётся без отделки, которая предусмотрена лишь в некоторых квартирах ЖК «Театральный парк».
Преимущество рынка новостроек в Королёве заключается в том, что в относительно узком диапазоне доступного жилья от 70 до 90 тыс. руб. за кв.м., покупатель может выбирать из проектов разных форматов, концепций, стадий готовности и расположения, несмотря на относительно небольшое число проектов.
Проекты в Королёве по большей части находятся на высокой стадии готовности, треть предложения составляют корпуса на стадии отделки, ещё треть на стадии возведения верхних этажей, тогда как на этапе котлована лишь один корпус в уже упомянутом ЖК «Театральный парк». Готовое предложение также невелико ‒ всего 14%, представлено оно по большей части в нераспроданных проектах от местных застройщиков (жилые комплексы «Золотые ворота», «Стрела» и «на Тарасовской улице»), а также в проекте «Парад Планет», достроенным ГК «Основа».
Ещё одна особенность предложения в Королёве ‒ малоформатное и доступное жилье (лоты до 3 млн. руб. занимают 42% предложения). Средний бюджет покупки квартиры составляет всего 3,5 млн. руб., диапазон цен варьируется от 68 до 117 тыс. руб. за кв.м.
Большую часть рынка (37%) составляют студии, чуть менее популярная категория – однушки (30%). Двухкомнатный лоты занимают ещё 27%. Так, Королёв стоит рассмотреть в первую очередь инвесторам и покупателям жилья под сдачу в аренду. Ведь наиболее высоким % годового дохода обладают студии (8% и срок окупаемости 12 лет) и однокомнатные квартиры (6-7% и 14-16 лет соответственно). Апартаменты имеют доходность 9-12% в год, а срок окупаемости 11-13 лет. Такое жилье отличный вариант для студентов и молодых семей.
Самое доступное предложение относится как раз к единственному комплексу апартаментов Королёва ‒ МФК «Созвездие», состоящему полностью из студий. В многофункциональном комплексе с кафе, магазинами, выставочным и конференц-залами в 10 минутах ходьбы от ж/д станции Болшево к покупке доступно 388 лотов от компактных помещений в 21 кв.м. до вполне просторных 52 кв.м., которые можно переделать даже в двушку. Цена варьирует от 1,8 до 4,7 млн. руб. Дополнительным плюсом является развитая инфраструктура центра города.
Самая низкая цена за кв.м. среди квартир зафиксирована в ЖК «Ривер Парк» ( 2,1 млн. рублей за однушку). Ещё одним достоинством строящегося жилья в Королёве является возможность получения квартиры по доступным ценам в современном монолитном доме, например ЖК «Пионер». Цена квартир начинается от 3,5 млн. руб. В малоэтажных кварталах комплексной застройки, в ЖК «Театральный парк», стоимость квартир начинается от 2,8 млн рублей.
Остальную часть предложения составляют комплексы от локальных застройщиков, частью уже построенные (ЖК «на Тарасовской улице» и «Стрела»), либо на высокой стадии возведения (ЖК «Золотые ворота Королева»), который расположен ближе всего к Ярославскому шоссе.
Спрос
На протяжении последних трех лет городской округ Королёв занимает 9 место по количеству совершенных сделок среди ближайших к Москве городов-спутников, немного уступая Котельникам, но обгоняя Домодедово. За 2019 год объем спроса составил 2,3 тыс. договоров, что на 15% меньше по сравнению с 2018 г., но на 50% больше, чем в 2017 г. По итогам 2019 г. на округ пришлось около 3% от общего спроса по Московской области. В среднем в месяц заключалось около 190 сделок. Для города характерна высокая концентрация спроса ‒ в 2019 году.
Исходя из этого, можно выделить следующие предпочтения и запросы покупателей квартир в Королёве:
- Во-первых, это известность застройщика и его способность «раскрутить» проект.
- Во-вторых, выгодное транспортное положение в городе рядом с ж/д станцией.
- В-третьих, понятная архитектура и удобный формат жилья (наиболее комфортным признается проживание в малоэтажном доме).
- В-четвертых, наличие рядом с домом природных массивов, лесов и рек, которые являются важным преимуществом для проживающих за пределами крупного мегаполиса.
Одним из минусов Королёва является сплошная частная застройка, которая занимает значительную часть города и раскинулась в сторону Щёлково и Ивантеевки, что формирует высокую нагрузку на транспортные пути. Кроме того, Королёв уже фактически исчерпал свой потенциал пространственного развития. Но здесь по-прежнему есть перспективы у точечной высотной застройки.
С другой стороны, основной тенденцией строительства в Королёве за последние годы стало возведение качественного монолитного жилья по современным технологиям, которое в других городах-спутниках обойдётся значительно дороже.
