В состав Калининградской области входят 23 городских, населённых пункта, в том числе: Калининград и 22 города разного административного подчинения: 8 городов областного значения, 14 городов районного значения и поселок городского типа областного значения. В области есть несколько развитых отраслей: пищевая, мебельная, электротехническая, деревообрабатывающая. Развито промышленное рыболовство, рыбные порты расположены в Калининграде, Пионерском и Светлом. Визитной карточкой области, конечно, является – янтарь. Добыча янтаря на Калининградском янтарном комбинате достигает нескольких сотен тонн в год. Специально для портала "Мир квартир" компания "НДВ Супермаркет Недвижимости" подготовила обзор этого уникального города для жизни.
Стратегическое развитие туризма в Калининградской области соотносится с федеральной стратегией развития отрасли до 2035 года и предполагает поддержку государством Калининградской области, обладающей большим туристским потенциалом.
На территории области расположено 66 особо охраняемых природных территорий. Площадь этих зон составляет 4,31 % от общей площади области. Из них одна особо охраняемая территория федерального значения – национальный парк «Куршская коса», 52 памятника природы, природный парк «Виштынецкий», государственные природные заказники «Дюнный» и «Громовский» и 10 государственных природных заказников геологического профиля для сохранения проявлений янтаря. Здесь находятся курорты федерального значения — «Светлогорск — Отрадное» и Зеленоградск. Традиционно востребованными местами для отдыха стали города Балтийск, Зеленоградск, Куршская коса, Светлогорск, Заостровье, Пионерский и Янтарный.
Новостройки Калининградской области
Рынок недвижимости и цены на новостройки существенно отличается в зависимости от локации. Предложения в самом Калининграде стоят гораздо дешевле, чем в красивых курортных районах. Большая часть представлена квартирами – 93,3%, на долю апартаментов приходится 6,7%. По классам преобладает комфорт-класс с долей 86,7%, на долю бизнес-класса приходится 10,2% и премиального сегмента – 3,1%», - отмечает эксперт.
Калининград — второй по численности населения (первый – Санкт-Петербург, третий – Вологда) город Северо-Западного федерального округа. Это административный центр Калининградской области, являющийся самым западным областным центром Российской Федерации. Население непосредственно Калининграда по данным на 2024 год – 489,6 тыс. человек. Город входит в шестёрку основных центров внутреннего миграционного притяжения в России за два десятилетия (с 2000-х годов).
Калининград называют городом с европейским духом и русской душой. До Победы в 1945 году, город был владением Пруссии и назывался Кёнигсберг. История города началась в XIII веке. Он был крепостью рыцарей и крестоносцев. После второй мировой войны многие поселения были разрушены, постепенно исторический облик города восстанавливали, реставрируя здания, костелы и замки. Место привлекает множество туристов, любителей готики и старинной немецкой архитектуры. Здесь много природных парков, исторических музеев, прекрасных ресторанов авторской кухни и локальных достопримечательностей.
Город делится на три района: Центральный, Ленинградский и Московский. Центральный район – самый большой по площади и третий по численности населения район города. Здесь расположены один из ведущих российских автопроизводителей Автотор, АО «Кварц» (электронное и вакуумное оборудование), «Балтмебель», «Калининградский рыбоконсервный комбинат», Калининградский деловой центр и другие предприятия.
Ленинградский район –это центр города, где сосредоточены основные достопримечательности Калининграда: Королевские ворота, Закхаймские ворота, Оборонительная казарма Кронпринц, Астрономический бастион, Оборонительная башня Дона, где разместился музей Янтаря, Кёнигсбергская обсерватория.
Московский район– самый большой по численности населения. Здесь идет активное жилищное строительство и создание объектов инфраструктуры. Основу экономики района составляют предприятия железнодорожного, автомобильного и морского транспорта, строительного комплекса и пищевой промышленности. Из местных достопримечательностей именно здесь находится Кафедральный собор на острове Канта, Калининградский областной музей изобразительных искусств, Храм Покрова Пресвятой богородицы, Крестовоздвиженский кафедральный собор, здание областной филармонии, Бастион Прегель.
Рынок новостроек Калининграда
Большая часть предложения находится в Ленинградском районе – 48,4% (2,4 тыс. лотов общей площадью 134,3 тыс. кв.м). На втором месте находится Центральный район, на который приходится почти 28% экспозиции, далее идет Московский район с долей 23,7%. Во всех районах подавляющая часть экспозиции представлена проектами комфорт-класса.
Таблица №2. Структура предложения на первичном рынке Калининграда
| Район | Класс | Доля,% | Площадь, кв.м | Количество, шт. |
| Ленинградский | комфорт | 87,1% | 116 995 | 2 176 |
| бизнес | 12,9% | 17 363 | 222 | |
| Ленинградский Итог | 48,4% | 134 359 | 2 398 | |
| Московский | комфорт | 77,1% | 50 761 | 1 044 |
| бизнес | 22,9% | 15 043 | 190 | |
| Московский Итог | 23,7% | 65 804 | 1 234 | |
| Центральный | комфорт | 96,4% | 74 763 | 1 332 |
| бизнес | 3,6% | 2 783 | 40 | |
| Центральный Итог | 27,9% | 77 546 | 1 372 | |
| Общий итог | 100,0% | 277 708 | 5 004 |
Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»
Средняя стоимость кв.м в новостройках Калининграда составляет 141,7 тыс. руб. при средней площади лотов 55,5 кв.м и средней цене квартиры 7,9 млн руб.Самая низкая СВЦ в комфорт-классе представлена в Московском районе – 110,7 тыс. руб., самая высокая в Центральном районе – 140,7 тыс. руб. СВЦ в бизнес-классе составляет 212,2 тыс. руб. при средней площади лотов 77,9 кв.м и средней цене лота 16,5 млн руб. (от 7,3 до 53,9 млн руб.) Самая низкая стоимость новостроек в бизнес-классе в Ленинградском районе – 159 тыс. руб., самая высокая в Московском районе – 273,6 тыс. руб.
Таблица №4. Стоимостные показатели первичного рынка Калининграда
| Класс | Район | Средняя площадь, кв.м | СВЦ, тыс. руб. | Мин цена, млн руб. | Макс цена, млн руб. | Средняя цена, млн руб. |
| бизнес | Ленинградский | 78,2 | 159,0 | 7,3 | 23,1 | 12,4 |
| Центральный | 69,6 | 211,6 | 8,8 | 21,9 | 14,7 | |
| Московский | 79,2 | 273,6 | 11,3 | 53,9 | 21,7 | |
| бизнес Итог | 77,9 | 212,2 | 7,3 | 53,9 | 16,5 | |
| комфорт | Московский | 48,6 | 110,7 | 3,2 | 32,8 | 5,4 |
| Ленинградский | 53,8 | 134,6 | 3,8 | 17,5 | 7,2 | |
| Центральный | 56,1 | 140,7 | 3,7 | 21,0 | 7,9 | |
| комфорт Итог | 53,3 | 131,5 | 3,2 | 32,8 | 7,0 | |
| Общий итог | 55,5 | 141,7 | 3,2 | 53,9 | 7,9 |
Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»
Расположение
Город расположен при впадении реки Преголи в Калининградский залив Балтийского моря. Локация удобна для проживания благодаря развитой инфраструктуре, умеренному климату и отсутствию вредных производств. Калининград находится в часовой зоне МСК−1 (Московское время минус 1 час).
Транспортная доступность
На автомобиле: на автомобиле поездка из Москвы до Калининграда после 2022 года возможна только транзитом через Беларусь и Литву. Для транзита через Беларусь дополнительные документы не требуются. Для проезда транзитом через Литву необходимы упрощенные транзитные документы (оформление УТД возможно только в консульстве Литвы) и подтверждение причины поездки: к семье, бизнес, работа, учеба, лечение или недвижимость в Калининградской области. На транзит дается 24 часа.
Ж/д сообщение: До Калининграда из Москвы курсируют прямые регулярные поезда, время в пути – 20-22 часа. В связи с проездом через территорию Литвы для покупки ж/д билета потребуется загранпаспорт и УПД-ЖД (упрощенный проездной документ на железной дороге, который оформляется при покупке билета онлайн или в ж/д кассе). Помимо оформления УПД-ЖД, пассажиры должны заполнить анкету на сайте оформления УПД-ЖД, предъявляемую во время проезда на таможне с Литвой. Если есть вид на жительство в Литве/действующий шенген/действующая литовская виза, оформлять УПД-ЖД не требуется. На отправку запроса на оформление УПД-ЖД дается 28 часов.
Авиасообщение: Из Москвы в Калининград выполняются прямые перелеты. Время в пути – 2 ч. 50 мин. Стоимость авиабилетов от 3200 рублей, цены меняются в зависимости от сезона.
Стоимость новостроек Калининградской области и в курортном секторе
На первичном рынке Калининградской области СВЦ составляет 177,1 тыс. руб. при средней площади лотов 50 кв.м и средней цене квартиры 8,9 млн руб.: СВЦ квартир составляет 150,7 тыс. руб. при средней цене лота 7,5 млн руб. (от 1,9 до 48,1 млн руб.): в комфорт-классе – 146,3 тыс. руб., в бизнес-классе – 253 тыс. руб. Апартаменты стоят значительно дороже. СВЦ апартаментов составляет 375,7 тыс. руб. при средней цене лота 18,9 млн руб. (от 6,9 до 98,1 млн руб.): в комфорт-классе – 205,1 тыс. руб., в бизнес-классе – 249,8 тыс. руб., в премиум-классе – 533,9 тыс. руб.
В курортных районах Янтарный, Светлогорск, Зеленоградск, Пионерский представлено жилье не только комфорт-класса, но и бизнес- и премиум-классов. В этих курортных локациях представлены наряду с квартирами, также и апартаментные комплексы в высоком ценовом сегменте. Проекты премиум-класса в туристическом Светлогорске стоят от 467,6 тысяч рублей, средняя цена лота составляет 24, 5 млн рублей. На первом месте по стоимости жилья в данном регионе выходят премиальные жилые комплексе Зеленоградска. Средняя стоимость кв. метра составляет 764, 3 тысяч рублей, проекта - 45, 4 млн. рублей.
При этом Гурьевск, Балтийск и Черняховск являются удалёнными локациями и не востребованы у потребителей в качестве курортных мест. В городе-сателлите Калининграда Гурьевске идет активное строительство массового жилья. В реализации находится 16 проектов. За 5 лет население этого небольшого городка выросло на 60%. Это связано с развитием промышленности и созданием новых рабочих мест в локации.
Таблица №8. Стоимостные показатели первичного рынка Калининградской обл. по локациям
| Район | Класс | Средняя площадь, кв.м | СВЦ, тыс. руб. | Мин цена, млн руб. | Макс цена, млн руб. | Средняя цена, млн руб. |
| Черняховск | комфорт | 35,5 | 83,4 | 1,9 | 5,4 | 3,0 |
| Балтийск | комфорт | 60,4 | 106,5 | 4,7 | 10,2 | 6,4 |
| Гурьевск | комфорт | 50,9 | 119,9 | 2,5 | 21,8 | 6,1 |
| бизнес | 66,0 | 261,1 | 11,0 | 29,5 | 17,2 | |
| Гурьевск Итог | 51,7 | 129,2 | 2,5 | 29,5 | 6,7 | |
| Пионерский | комфорт | 46,0 | 174,4 | 4,3 | 20,9 | 8,0 |
| бизнес | 45,0 | 242,6 | 6,9 | 22,1 | 10,9 | |
| ПионерскийИтог | 45,8 | 187,3 | 4,3 | 22,1 | 8,6 | |
| Зеленоградск | комфорт | 46,6 | 169,6 | 3,3 | 48,1 | 7,9 |
| бизнес | 60,9 | 193,5 | 10,6 | 15,8 | 11,8 | |
| премиум | 59,4 | 764,3 | 20,9 | 98,1 | 45,4 | |
| Зеленоградск Итог | 47,4 | 204,3 | 3,3 | 98,1 | 9,7 | |
| Светлогорск | комфорт | 57,0 | 168,7 | 5,2 | 25,2 | 9,6 |
| бизнес | 65,0 | 283,2 | 10,2 | 33,4 | 18,4 | |
| премиум | 52,3 | 467,6 | 13,1 | 70,8 | 24,5 | |
| Светлогорск Итог | 56,0 | 252,9 | 5,2 | 70,8 | 14,2 | |
| Янтарный | бизнес | 40,8 | 269,4 | 7,8 | 19,6 | 11,0 |
| Общий итог | 50,0 | 177,1 | 1,9 | 98,1 | 8,9 |
Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»
