Серые схемы с жильем с каждым днем становятся все изощреннее. Как показывает практика, продавец квартиры может быть проверен вдоль и поперек, однако это не всегда спасет покупателя от потери и своих денег, и только что купленной недвижимости. Руководитель департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко рассматривает кейс о подобном случае. По мнению эксперта, необходимо внести изменения на законодательном уровне, чтобы пресекать попытки манипуляций при покупке-продажи квартир.
Продал, но передумал
Продавец-пенсионер пришел лично на сделку, сам подписал договор, предоставил все нужные свежие справки по себе и по квартире. Затем написал расписку, что квартиру продает добровольно, потому что хочет жить поближе к природе в доме родителей, снялся с регистрационного учета, получил деньги передал на свой расчетный счет. Сделка прошла без каких-то разногласий, продавец пожал покупателю руку и поблагодарил. А потом исчез – перестал выходить на связь, ключи так и не отдал.
«Самое страшное, что внешне сделка может выглядеть совершенно прозрачно, все этапы соблюдены: кажется, что абсолютно все нормально», - комментирует эксперт.
Через две недели покупатель получил шокирующее сообщение: «Верните квартиру. Меня ввели в заблуждение. Я не знал, что делаю». В итоге продавец закрылся в квартире, никого не впускал и угрожал тем, кто подходил к двери.
«Есть видео от него или его «друзей по спецоперации», где он благодарит “следователей” и “Центробанк” — якобы за участие в “операции”, - рассказывает Елена Мищенко. - Но была расписка, где он пишет, что никаких операций нет. Риелторы и покупатель прямо спрашивали его, не участвует ли он в подобных схемах, рассказывали, что такое бывает. Он категорически это отрицал».
При этом покупатель — тоже пенсионер, к тому же инвалид II группы. У него тяжёлое заболевание, требующее постоянного наблюдения у врачей. Он купил квартиру, даже дороже, чем в среднем по рынку, на первом этаже, ориентируясь на то, что рядом живут его родители, которые в случае каких-то осложнений ему быстро смогут помочь. Он продал свое единственное жилье, чтобы купить другое, более подходящее ему по состоянию здоровья.
На данный момент мужчина находится в больнице, а вот куда он возвратится с лечения – непонятно, потому что суд решил перепроверить продавца на дееспособность.
«Продавец прошёл обследование в диспансере. Справка с освидетельствованием врачей: дееспособен, ориентирован во времени и пространстве, на учёте не состоит, может участвовать в сделках. Но этого, оказывается, недостаточно», - подчеркивает эксперт.
По ее словам, на повторное освидетельствование продавец, скорее всего, придет «подготовленным» адвокатами, которые подскажут, как вести себя, чтобы выглядеть “немного не в себе” на момент сделки и как давить на жалость в судебном процессе.
Кто виноват на самом деле?
На выходе получается довольно неоднозначная схема: теперь именно покупатель должен бороться за свою правоту в судах, а продавцу просто вернут его квартиру, в этой ситуации он – «жертва».
Покупатель должен доказывать, что он добросовестный, хотя он участвовал в сделке по всем правилам: указал полную стоимость в договоре, купил по рыночной цене, собрал все справки, все участники подтвердили цель сделки, письменно заверили, что не участвуют ни в каких «операциях», что сделка проходит без давления и по согласию.
Только все эти условия могут не уберечь от многолетних судебных мытарств, доказываний очевидных вещей, при этом финал битвы за свои права неочевиден.
«Может, если человек действительно не понимал, что делает, ему необходима профессиональная помощь? В подобных случаях необходимо направление в соответствующее учреждение под наблюдение врачей или к родственникам на поруки. В дальнейшем - оформлять опекунство, контролировать доступ к его оставшемуся имуществу. Ведь таким образом получается не защита, а лазейка для манипуляторов или «пенсионеров-разбойников», - считает Елена Мищенко.
Кто жертва: покупатель или продавец?
По мнению нашего эксперта, необходим закон, защищающий не продавца, а добросовестного покупателя, того, кто сделал все по правилам, у кого цель – покупка недвижимости. Иначе покупатели будут оставаться без жилья и без защиты. «Пора признать, что сделки с пенсионерами находятся в зоне риска», - подчеркивает Елена Мищенко.
Вроде бы, все просто – человек продает квартиру, получает деньги, находится в здравом уме и твердой памяти, что подтверждает справка, а потом меняет ход ситуации. В итоге страдает добросовестный покупатель.
Необходима автоматическая защита добросовестного покупателя при наличии полного пакета документов и соблюдении всех этапов добросовестности (их тоже стоит прописать чётко). Контроль ответственности за “внезапные прозрения” после сделки, вплоть до уголовной - пусть доказывают, что они не мошенники. После продажи имущества, что логично, выселение из квартиры.
Эксперт предупреждает: таких случаев мошенничества может быть все больше и больше.
