МК: Арендный рынок Москвы: резкий рост цен на жилье и новые вызовы для арендаторов

Завершение льготной ипотеки и заградительные ставки по рыночным ипотечным программам спровоцировали в Москве массовый переток несостоявшихся покупателей на рынок аренды. Владельцы жилья решили воспользоваться подходящим моментом: в четвертом квартале прошлого года средние ставки на самый ходовой товар — «однушки» и «евродвушки» — выросли в два, а в некоторых локациях и в три раза. Правда, в минувшем январе наступило долгожданное затишье, и тарифы росли уже не так сильно. Надолго ли?

Как рассказала «МК» руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева, по итогам января в половине районов старой Москвы арендные ставки выросли от 2,5% до 26%. То есть никакой стагнации, никакого снижения арендных ставок на рынке пока не наблюдается. По мнению эксперта, это связано с двумя причинами. Во-первых, рост ставок в некоторых районах происходил из-за того, что вымывались самые востребованные лоты под аренду — однокомнатные квартиры. С другой стороны, ставки подросли на фоне увеличения ипотечных ставок и спроса.

Сейчас среди потребителей, по мнению аналитика, преобладает следующая финансовая модель — часть активов, собранных на покупку жилой недвижимости, они разместили на рублевые депозиты по возросшим ставкам, оставшиеся доходы люди используют на съемные квартиры, поскольку текущий ежемесячный ипотечный платеж при покупке квартиры сейчас выше, чем ежемесячная арендная плата за аналогичную квартиру. «Люди, которые ранее хотели купить квартиру в комфорт-классе, переходят на рынок аренды. В результате спрос на съемное жилье продолжает расти», — пояснила Чегодаева.

В начале этого года в столице было сдано в эксплуатацию много новых корпусов, что увеличило предложение на рынке аренды. «Однако наблюдается значительный разброс в ценах», — сообщила «МК» руководитель отдела аренды «Миэль» Ольга Яцевская. С ее слов, многие собственники выставляют неоправданно высокую стоимость, ориентируясь на пиковый спрос августа-сентября 2024 года и на основные рекламные площадки. Такие квартиры простаивают по нескольку месяцев, поскольку арендаторы ищут предложения, соответствующие текущей ситуации на рынке. Квартиры с привлекательным соотношением цены и качества сдаются быстро.

Кроме того, появилась тенденция досрочного расторжения по инициативе нанимателей договоров, заключенных в августе-сентябре 2024 года, когда цены и спрос были на максимуме. Люди просто переезжают в более доступное жилье, где ставка аренды может быть на 30–35% ниже. «Собственники квартир, которые в прошлом году выгодно сдали жилье по высокой цене, теперь испытывают трудности с поиском новых арендаторов, если продолжают настаивать на тех же завышенных ценах. Спрос на такие квартиры отсутствует совсем», — добавила Яцевская.

По словам экспертов, большинство арендаторов ищут недорогие варианты и лоты, которые находятся в Новой Москве или в хороших, со сложившейся инфраструктурой старых спальных районах на окраине столицы. Наиболее востребованы однокомнатные квартиры или «евродвушки» из новой вторички. Кроме этого, у семей с детьми по-прежнему популярны многокомнатные квартиры.

Как сообщила «МК» директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова, максимальный рост аренды жилья зафиксирован в Северо-Западном, Северном и Юго-Западном округах. По оценке Чегодаевой, в минувшем январе в топ-5 московских районов по росту цен вошли Замоскворечье (+26,9% за месяц, со 102,1 тыс. до 129,6 тыс. руб.), Басманный (+26,1%, до 110,8 тыс.), Фили-Давыдково (+23,9%, до 82,9 тыс.), Мещанский (+23,4%, до 121,6 тыс.) и Сокол (+22,7%, до 75,5 тыс.). Сильнее всего по итогам второго месяца зимы подешевела аренда квартир в районах Ростокино (-17,5%, с 69,7 тыс. до 57,5 тыс. руб.), Внуково (-11,4%, до 48,7 тыс.), Северный (-10,3%, до 52,3 тыс.), Куркино (-9,9%, до 60,1 тыс.), Ярославский (-9,2%, до 50,9 тыс.). Также существенно, по данным Дымовой, снизилась стоимость аренды в Лосиноостровском районе, в Гольянове, в Западном и Восточном Бирюлеве и в Капотне.

«В целом в январе на рынке аренды жилья наступило затишье», — подчеркнула Дымова. По ее мнению, появился новый интересный тренд — набирает обороты аренда объектов без отделки, которые сдаются арендаторам, что называется, «в бетоне». Такие лоты чаще всего сдаются рабочим или на условиях ремонта с долгосрочной арендой. В таком случае люди заключают договор долгосрочного найма квартиры, самостоятельно делают там ремонт и продолжают там проживать долгое время.

Как полагает Дымова, в ближайшее время объем предложения будет пополняться новыми лотами из введенных в эксплуатацию новых современных жилых комплексов. В связи с этим возможна определенного рода затоваренность, хотя, скорее всего, и ненадолго, считает аналитик. Она напомнила, что сейчас на рынке аренды жилья низкий сезон, поэтому можно спокойно выбрать себе квартиру для того, чтобы переехать, если это нужно. Срок экспозиции сейчас составляет в среднем месяц, по каким-то лотам и больше.

Правда, передышка скоро завершится. По прогнозу Дымовой, в начале весны во всех районах Москвы съемные «квадраты» начнут дорожать, поскольку объекты в новостройках, которые сейчас вводятся в эксплуатацию, изначально дороже, и их арендные ставка здесь выше, чем в квартирах комфорт- или экономкласса, которые уже давно сдаются в аренду. «Понятно, что аренда жилья в Бирюлеве или в Капотне, как и вообще на юго-восточном и восточном направлениях, будет по-прежнему дешевле. Но если анализировать годовой период, то мы видим, что абсолютно все округа Москвы показали стремительный рост стоимости аренды. И тенденция по повышению цены будет продолжаться и дальше. Этому способствует и массовая застройка коммерческого жилья, и реновационное строительство», — пояснила Дымова.

По мнению Чегодаевой, динамика арендных ставок будет также зависеть от уровня ипотечных ставок: «Пока ключевая ставка ЦБ находится на уровне 21%, а рыночные ипотечные ставки, соответственно, колеблются от 24% до 29%, ни о какой покупке недвижимости на первичном рынке по рыночным ставкам говорить не приходится».

Таким образом, всем нынешним и потенциальным участникам рынка аренды жилья можно порекомендовать внимательно следить за денежно-кредитной политикой ЦБ: снижения арендных ставок можно ожидать только после того, как регулятор возьмет курс на снижение ключевой ставки.

Источник: МК