Город Химки появился в 1939 году и быстро стал промышленным, научным и деловым центром в ближайшем Подмосковье. Это один из крупнейших городов-спутников Москвы и третий по населению подмосковный город после Балашихи и Подольска (254 748 человек). Химки находится на берегу канала имени Москвы, граничит с Зеленоградом, Долгопрудным и Красногорском, с северо-запада связан с Москвой.
Транспортная доступность
Транспортное сообщение с Москвой осуществляется посредством автомагистрали Москва — Санкт-Петербург (М10), а также новой скоростной трассы М11, открытие которой значительно улучшило доступность Левобережного района города.
Город соединён автобусным сообщением с Москвой. Есть собственная троллейбусная система, два из трёх маршрутов которой соединяют Химки с Москвой. Без пробок до метро «Речной вокзал» или «Планерная» можно доехать за 10–20 минут, в зависимости от удаленности района от МКАД.
Важную роль для жителей города играет железная дорога (Санкт-Петербург — Москва) с 7 станциями: Левобережная, Химки, Планерная, Новоподрезково, Подрезково, Сходня и Фирсановская. Химки по своей конфигурации имеют довольно сложную структуру, поэтому наличие в пределах города такого количества станций, связывающих несколько пунктов между собой и сам город со столицей, является несомненным плюсом.
Путешествие из Петербурга в Москву
В начале XVIII века был проложен Санкт-Петербургский тракт, который соединил Москву с новой столицей. Вдоль него появлялись деревни, развивались ремёсла, строились почтовые станции. Именно по этому пути ехал А. Н. Радищев, который изобразил свое путешествие и довольно мрачные картины крепостной жизни России в путевом дневнике «Путешествие из Петербурга в Москву».
Сегодня многое изменилось, главная железнодорожная станция города — Химки. Здесь останавливаются как регулярные поезда пригородного направления, так и скоростные поезда Ласточка, следующие в Зеленоград и Тверь. До Ленинградского вокзала в центре столицы из Химок можно добраться в среднем за 30 минут. В Химки можно доехать как от Ленинградского вокзала, так и совершить пересадку со станции МЦК Лихоборы. От самой дальней станции — Фирсановской — до Ленинградского вокзала ехать 45 минут. До станции Петровско-Разумовская (ближайшая станция, связанная с метрополитеном) — 30 минут.
Железная дорога является ключевым видом транспорта за пределами МКАД, поэтому на транспортную доступность Химок в высокой степени повлияет планируемое здесь в ближайшие годы открытие МЦД-3, связывающего Зеленоград и Раменское. На маршруте будет представлено 14 станций с пересадками на метро, МЦК, и пригородные направления ж/д. Поезда будут курсировать в часы пик каждые 5-6 минут, в результате ожидается сокращение времени в пути до 50%.
Доступность по районам
Те, кто живет в западной части города (мкр. Новые Химки), в часы пик предпочитают Новокуркинское или Куркинское шоссе, Молодежную улицу. Также можно проехать через Митино, по Путилковскому шоссе. С дополнительными проблемами сталкиваются жители микрорайонов Подрезково, Сходня и Фирсановка, поскольку единственная проходящая через них автомагистраль — Новосходненское шоссе — в часы пик нагружена довольно сильно. Зато именно через эти микрорайоны проходит железная дорога, поэтому для их жителей электричка является хорошей альтернативой городскому транспорту и автомобилю.
Несомненным преимуществом Химок является практически шаговая доступность международного аэропорта, в своё время инициировавшая рост строительства деловой застройки, гостиниц и апартаментов.
В целом среди ближайших городов-спутников транспортную ситуацию Химок можно охарактеризовать как среднюю или чуть ниже среднего, особенно после введения МЦД в конце прошлого года в Одинцово, Красногорске и Долгопрудном.
Предложение
Ситуация с транспортной доступностью прямо коррелирует с ситуацией на рынке недвижимости. Сейчас городской округ Химки занимает лишь 6 место по средневзвешенной цене квадратного метра среди ближайших к Москве городских округов (101 тыс. руб. за кв.м), уступая Красногорску, Одинцово, Долгопрудному и Котельникам, которые улучшили свою транспортную доступность после запуска МЦД.
Такое положение во многим обусловлено малым числом новых проектов, вышедших в последние годы − в Химках на начало 2020 года реализуется 19 объектов на 2683 квартиры, все они расположены в достраиваемых корпусах, вышедших на рынок до 2019 года жилых комплексах, за исключением двух, продажи в отдельных корпусах которых начались в прошлом году.
По средней дате начала продаж представленных в экспозиции квартир городской округ Химки среди муниципальных образований Московской области занимает 20 место из 35. По данному показателю город опередил из крупных образований только Одинцово, за счёт десятикратной разницы по площади – в последнем представлено больше неликвидных предложений, главным образом за счёт удалённых от МКАД проектов. Среди же компактных образований первого пояса Московской области, аккумулирующих 67% предложения квартир в данном регионе, Химки отстает от среднего показателя экспозиции примерно на год.
Недостаток новых проектов отражается также в том, что Химки уступает по объёму предложению квартир Мытищам и Люберцам в 1,5 раза, Красногорску – в 1,7 раз, а Балашихе в 2 раза.
Три из девятнадцати представленных жилых проектов относятся к сегменту бизнес-класса и по восемь к комфорт- и эконом-классу. Средневзвешенная цена за кв. м составляет 102 тыс. руб (в бизнес-классе это 202 тыс. руб, в комфорте – 105 и 82 тыс. в эконом-классе). Средний бюджет покупки − 6 млн. руб (18 млн. в бизнес, 6,5 в комфорт и 4,5 в эконом).
Самая доступная квартира в Химках обойдется в 1 млн. 844 тыс. руб – студия без отделки площадью 23 кв. м в ЖСК «Сходня».
Наиболее доступная цена за кв. м отмечена в ЖК «Подрезково» – 65 тыс. руб., «трешка» 80 кв. м в данном проекте может обойтись для покупателя всего лишь в 5,1 млн. руб.
Самая дорогая – 4-х комнатная квартира площадью 135 кв. м в ЖК «Новогорск Олимпийская Ривьера» за 32,5 млн. руб.
Наиболее масштабные проекты в предложении на текущий момент в Химках – это жилые комплексы «Подрезково», «Миниполис Рафинад» и «Маяк». Кроме того, здесь же расположен и крупный жилой комплекс комфорт-класса «Новогорск Парк» – это отличный пример квартальной малоэтажной застройки. Всего в жилых корпусах насчитывается 3600 квартир разных планировок и метража, которые сдаются без отделки, дома окружены красивым лесом. Застройщик предусмотрел коммерческие помещения вдоль центральной аллеи. Под их реализацию отведено 20660 кв. м площади. В продаже квартиры без отделки, площадью от 35 до 91 кв. м., цена варьирует от 76 до 105 тыс. руб. за кв. м., Цена однокомнатных квартир начинается от 3 млн. руб., двухкомнатных – от 4,5 млн. руб., трехкомнатных – от 5 млн. руб. Средний бюджет составляет 4,7 млн. рублей.
Спрос
По итогам 2019 г. Химки по количеству совершенных сделок также занимает 7 позицию среди ближайших к Москве городов-спутников. В прошлом году заключено 3000 сделок с квартирами и апартаментами, что примерно равно показателю 2018 г., но на 30% меньше, чем в 2017 г.
Таким образом, транспортная доступность для покупателя жилья в Химках играет основополагающую роль – недаром 5 из 6 наиболее успешных проектов прошлого года располагаются в непосредственной близости от железной дороги или Ленинградского шоссе.
Химки всегда считался одним из лидеров по росту цен на жилую недвижимость среди других населенных пунктов Московской области. Средняя цена жилья в Химках часто была выше, чем в других городах Подмосковья, примерно на 25-30%. Этому способствует, в первую очередь, близость к Москве и хорошая экологическая обстановка (город окружен цепью водоемов, лесов и парков). Данные условия позволяли реализовывать в Химках проекты не только массового сегмента, но и высокобюджетного.
Однако несмотря на то, что Химки в последние годы стал отставать от других городов-спутников по объемам строящегося жилья, ценам, количеству новых проектов и продажам, город остаётся перспективным с точки зрения возведения новых комплексов комфорт- и эконом-класса. Этому способствует немалое количество ж/д станций, вдоль которых расположился городской округ и, соответственно, свободных площадок. В том числе в пределах более удалённой Сходни, являющейся частью округа. Здесь наиболее уместен эконом- и комфорт-класс. Наиболее востребованными показывают себя проекты в непосредственной близости от путей сообщения с Москвой (линии железной дороги и Ленинградского шоссе).
Так, городской округ Химки даже в современных условиях повышенной конкуренции со стороны других городов-спутников и Новой Москвы позволяет девелоперам осуществлять успешные проекты. Основная ниша Химок в сейчас – комплексы эконом- и комфорт-класса недалеко от станций железной дороги, которых здесь предостаточно. Средневзвешенная цена в таких случаях для успешной реализации не должна превышать 90 тыс. руб.
При этом в экологически чистых районах на западе и востоке города остаётся возможность возведения проектов комплексного освоения территорий комфорт-класса, которые включают масштабную жилую застройку и широкий набор объектов социально-бытовой инфраструктуры. Важен лишь ценовой диапазон – как показала статистика за 2019 год – средневзвешенная цена в таких случаях не должна превышать 110 тыс. руб, иначе покупатель может и не найтись.
