В прошлом году ВЦИОМ провёл опрос среди россиян, в котором выяснил, что 68% людей предпочли бы жить в частном доме. Основным препятствием для переезда в частный сектор стал финансовый вопрос. Люди считают, что это слишком дорого, если сравнивать с покупкой квартиры. Но так ли это?
Купить современный дом со всеми удобствами за свои средства действительно может лишь часть потенциальных покупателей. В этом плане на рынке квартир прослеживается полностью аналогичная ситуация. В обоих случаях на помощь приходит ипотечное кредитование.
Ипотека — кредит под залог приобретаемого имущества. Средняя ставка по ипотеке в России составляет порядка 11% годовых, но этот процент может быть гораздо ниже, если обратиться к льготным программам кредитования.
При этом в России льготные программы ипотечного кредитования распространяются не только на квартиры. Банки также предлагают удобные условия, благодаря которым покупатели могут приобрести загородное жильё.
Виды ипотечных программ
Ипотечные кредиты на загородные дома – наиболее рискованные для банков. Условия кредитования в этом случае менее выгодные, нежели классический вариант ипотеки на квартиру в новостройке.
Однако у банков существуют льготные программы кредитования, на которые потенциальным покупателям загородной недвижимости стоит обратить внимание.
1. Льготная ипотека
Льготная ипотека — это вид ипотечного кредитования, которое было введено государством для того, чтобы сделать покупку жилья доступнее.
Особенность этой программы заключается в том, что заёмщик берёт кредит по ставке ниже ключевой ставки ЦБ, а разницу между ними компенсирует государство.
Например, ключевая ставка составляет 9,5%, а банк предоставляет кредит под 7%. Оставшиеся проценты уплачиваются за счёт госбюджета.
Условия льготной ипотеки:
- Кредит предоставляется максимум под 7% годовых
- Максимальная сумма кредита — 3 миллиона рублей
- Первоначальный взнос — от 15 до 20%.
Срок действия этой программы уже продлевали несколько раз. На данный момент она действует до 1 июля 2022 года.
Обычно льготную ипотеку предоставляют на покупку квартиры в новостройке, то есть речь идет о первичной недвижимости. Однако у банков есть предложения и для индивидуального загородного жилого строительства.
Первыми такую программу запустил “Дом.рф” через дочерний банк, а позже к нему присоединился ВТБ. Важный момент — договор на строительство дома должен быть заключен с организацией, имеющей банковскую аккредитацию.
2. Сельская ипотека
Сельская ипотека — программа для тех, кто хочет построить дом или купить жильё в сельской местности. Также подойдут малые города с населением до 30 тысяч человек из программы развития.
По этой программе можно взять деньги на постройку дома или даже покупку квартиры в многоквартирном доме, высота которого не превышает пяти этажей. Участвовать в этой программе можно один раз.
Условия:
- Ставка от 0,1 до 3% годовых
- Сумма кредита до 3 или 5 миллионов рублей в зависимости от региона
- Строить дом можно только на собственном участке
- Необходимо будет оформить регистрацию в построенном доме.
Сейчас банки не принимают заявки на сельскую ипотеку. На сайте Сбербанка указано, что приём заявок завершен, а Россельхозбанк высказался чуть аккуратнее: приём заявок приостановлен.
Возможно, программа сельской ипотеки появится в банках вновь, но не исключено, что на других условиях.
3. Семейная ипотека
Такой вид кредитования доступен семьям, у которых ребёнок родился после 2018 года.
Программа подходит для покупки квартиры в новостройке или строительства дома.
Раньше ипотеку давали семьям, у которых было два и более ребёнка. По новым правилам для получения ипотеки достаточно одного ребёнка.
Условия семейной ипотеки:
- В семье должен быть ребёнок, рождённый в 2018 году или позже
- Если ребёнок с инвалидностью, он может быть и старше
- Ставка на весь срок ипотеки — от 5%. При этом количество детей не влияет на процентную ставку
- Максимальная сумма кредита — 12 миллионов рублей
- Первый взнос — 15%
4. Индивидуальное строительство жилого дома
Ипотечный продукт от Дом.рф, который представляет собой вид ипотечного кредитования для строительства жилого дома на земельном участке и для покупки готового жилого дома.
Условия ипотеки на индивидуальное строительство жилого дома:
- Кредит предоставляется гражданам РФ в возрасте от 21 до 65 лет
- Ипотечная ставка — от 9%, при подтверждении дохода выпиской ПФР
- Сумма кредита — 30 млн руб. для жителей Москвы, МО, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для жителей других регионов — 10 млн руб.
- Срок — от 3-х до 30-ти лет
- Первый взнос — 20%.
Отдельные преимущества такого кредитования — возможность оформить т.н. лёгкую ипотеку, а также механизм снижения ставки.
Лёгкая ипотека – это ипотека, предоставляемая по двум документам. В таком случае первый взнос возрастает до 35%, а ставка увеличивается на 0,5%.
Также у программы предусмотрена возможность снижения процентной ставки. Ставка субсидируется за счёт регионального бюджета, максимальное значение — 4,5%.
Какие требования банки выставляют к объекту недвижимости и земле, где он расположен?
С точки зрения оформления ипотеки квартиры более ликвидны для банков: их проще оценить и реализовать, если у клиента не получится исправно вносить ипотечные платежи.
Загородные дома являются более рисковым объектом кредитования. Банку труднее их оценить, риск потери имущества значительно выше, а также могут возникнуть проблемы с последующей реализацией недвижимости. Поэтому требования банков в таком случае гораздо серьёзнее. Условия, которые они выдвигают покупателям загородных домов, могут отличаться друг от друга, но в основном они похожи.
Требования банков к заёмщикам:
- Действующий паспорт гражданина Российской Федерации, т.к. банки предоставляют кредиты только гражданам РФ
- Стабильный доход, необходимый для покрытия ежемесячного платежа. Зарплату нужно будет подтвердить справкой о доходах. Эту справку можно получить у работодателя в бухгалтерии или отделе кадров
- Возраст. Чаще всего банки не одобряют ипотеку людям младше 21 года. Также большинство банков устанавливает предельно допустимый возраст клиента: если вам больше 75 лет — взять ипотеку будет весьма затруднительно
- Наличие трудового стажа. Обычно банки требуют год непрерывной работы на одном месте. Причем год – это необходимый минимальный общий трудовой стаж, на последнем месте заемщик должен работать не менее 3-х месяцев
- Кредитная история. Если у вас есть или были проблемные задолженности, то с одобрением ипотеки могут возникнуть сложности.
Требования банков к объекту недвижимости:
- К дому должны быть подведены коммуникации: газ, электричество, водопровод (центральный или скважина с автоматической подачей воды) и центральная или локальная канализация
- В месте, где располагается объект кредитования, должна быть улично-дорожная сеть и подъездная дорога, обеспечивающая круглогодичный беспрепятственный доступ к дому
- Общая площадь дома должна составлять от 60 до 300 квадратных метров. Это требование отличается у разных банков, но обычно требования по площади попадает в этот диапазон
- Фундамент дома должен быть основательным: например, свайным с ростверком, кирпичным, железобетонным или каменным
- Удалённость от населённых пунктов. Дом не должен находиться более чем в 50 км от города для Москвы и Санкт-Петербурга или 35 км от другого города, где расположен банк.
Также банки выставляют требования к земле, где располагается дом:
- На земельный участок должно быть оформлено право собственности
- Участок должен быть предназначен для строительства. В документах такие участки называют ИЖС — индивидуальное жилищное строительство
- Участок должен быть территориально расположен в границах, установленных банком. Если земля находится в другом регионе, банк может не одобрить ипотеку.
Если клиент берёт ипотеку на строительство дома, то у него потребуют:
- Смету и утвержденный проект дома
- Документ, подтверждающий назначение земель, на котором покупатель собирается построить дом
- Банки могут потребовать залог в виде другого недвижимого имущества, например, комнаты или квартиры.
Сложности при оформлении ипотеки на загородный дом
Как мы уже сказали выше, получить ипотеку на строительство или покупку загородного дома несколько сложнее, чем в случае с городской недвижимостью.
– проблемы с одобрением ипотеки.
Несмотря на выгодные условия программ ипотечного кредитования, купить дом заметно сложнее, чем квартиру. Достаточно часто покупатели сталкиваются с проблемами еще на стадии получения одобрения на ипотеку. Обычно банки прибегают к услугам оценочных компаний, которые анализируют объект и выдают им своё заключение.
Основная причина отказа — слишком маленькая стоимость объекта кредитования. Получить одобрение на покупку дома без коммуникаций, окон, дверей, газа и электричества практически нереально. Но даже когда все эти требования выполнены, могут возникнуть другие проблемы.
Оценочная компания может не подобрать аналогов вашему дому в определённом населенном пункте. Из-за этого возникает риск того, что цена объекта будет заниженной.
Также стоимость недвижимости может уменьшить сам банк, учитывая, что дом будет терять в стоимости из-за проживания здесь собственника и, как следствие, износа помещений. Ведь если у клиента будут проблемы с выплатами, то продажей дома придётся заняться банку.
– проблемы со страхованием.
Страхование — основное отличие покупки жилого дома от покупки квартиры в новостройке.
Банки стремятся минимизировать свои риски, поэтому требуют застраховать дом. С этим могут возникнуть сложности.
Страховые компании также оценивают объект страхования, отказываясь работать с потенциально опасными для себя домами.
Обычно под потенциально опасными понимаются дома:
- Расположенные в зоне подтопления
- Дома с печным отоплением
- Изношенные и старые строения.
Покупатели могут получить кредит и без страховки, некоторые банки на это идут. Но будьте готовы к тому, что процентная ставка заметно вырастет. Обычно в такой ситуации банк добавляет 3-3,5% годовых.
Наиболее вероятные причины отказа в одобрении кредита
Если проблем с оценкой дома не возникло, то вы лишь на середине пути, ведь банк может отказать в одобрении кредита и по другим причинам.
По данным Райффайзенбанка, среди наиболее частых причин отказа можно выделить следующие:
- Низкую платёжную способность. Даже если доход клиента соответствует уровню, установленному банком, то в ипотеке могут отказать из-за наличия в семье иждивенцев. Скажем, если у человека зарплата чуть выше установленного банком порога, но есть трое детей и никто в семье больше не работает, то банк, вероятно, ему откажет
- Несоответствие данных о клиенте. У банков существуют службы безопасности, которые проверяют каждого человека, который обращается к ним за услугами. Банк обязательно проверит стаж, зарплату и место работы, а также просмотрит информацию о просроченных штрафах и алиментах
- Плохую кредитную историю. Если у клиента есть проблемная задолженность или непогашенные займы, то банк может отказать ему.
Последовательность действий для получения ипотеки
- Подайте заявку и дождитесь одобрения. В заявке нужно указать свои личные данные и уровень дохода
- Получив одобрение, можете начинать искать недвижимость. Главное –ориентируйтесь на требования банка, чтобы он дал разрешение на покупку
- Подготовьте документы – справки и выписки. Точный перечень документов вам предоставит банк
- Подпишите договор купли-продажи. Необходимо заключить договор с продавцом перед подписанием ипотечного договора и внесением первого взноса
- После подписания ипотечного договора банк переведёт вам необходимую сумму на счёт, а вы рассчитаетесь с продавцом
- Оформите переход права собственности. Это можно сделать в МФЦ или на госуслугах
- Передайте недвижимость в залог. Дом уже ваш, но на нём наложено банковское обременение до тех пор, пока вы не рассчитаетесь по своим долговым обязательствам.
Заключение
На сегодняшний день можно найти не так много выгодных предложений от банков, благодаря которым люди могли бы покупать частные дома. Есть лишь пара единых программ и уникальные банковские предложения.
Покупатели домов ценят комфорт и удобство, многие хотят жить вдалеке от городского шума, и ради этого они и переезжают в частный сектор. Также в загородном доме всегда ниже стоимость квадратного метра, если сравнивать его с аналогичными вариантами в многоквартирных домах.
Из-за этого спрос на загородную недвижимость растёт, а значит, будет увеличиваться и количество сделок в данном сегменте. Это неминуемо приведёт к появлению новых программ кредитования и пролонгации уже существующих.
