Снижение лотов в экспозиции, слабая коррекция средней стоимости квадратного метра, а также доминирование квартир без отделки стали основными тенденциями на рынке массового сегмента Старой Москвы по итогам октября 2024 года. О том, что произошло с новостройками в данной локации, порталу «Мир квартир» рассказала Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Лотов в экспозиции становится меньше
По данным аналитика, за октябрь экспозиция квартир в массовом сегменте Старой Москвы уменьшилась на 3,4%, за год – на 5,5%, что сопряжено как с вымыванием, так и снижением активности застройщиков в последние полгода. По сравнению с октябрем прошлого года количество лотов в реализации на рынке Старой Москвы уменьшилось на 4,5% и составило 21 102 штук. Площадь экспозиции в свою очередь также снизилась на 5,5% до 972 036,1 кв. м.
Таблица 1. Динамика снижения объемов предложения и СВЦ
| показатели | окт.23 | сен.24 | окт.24 | мес./мес., % | год/год,% |
| Площадь, кв. м | 1 028 529,0 | 1 006 336,7 | 972 036,1 | -3,4% | -5,5% |
| Количество, шт. | 22 103,0 | 21 732,0 | 21 102,0 | -2,9% | -4,5% |
| СВЦ, руб. | 318 246,7 | 344 660,6 | 342 816,5 | -0,5% | 7,7% |
| Средняя площадь, кв.м | 46,5 | 46,3 | 46,1 | -0,5% | -1,0% |
| Средняя цена, руб. | 14 809 119,0 | 15 960 088,2 | 15 791 394,9 | -1,1% | 6,6% |
Цены не спешат меняться
По итогам октября 2024 года, одним из основных трендов на первичном рынке Старой Москвы стала слабая коррекция средневзвешенной цены (СВЦ), отмечает Елена Чегодаева. Согласно ее данным, за месяц она скорректировалась меньше, чем на 1%. Однако по некоторым проектам произошло снижение СВЦ от 10%, в других — прирост до 5−4% в зависимости от объемов реализации, стадии строительной готовности и существующего спроса.
«Как ранее и предполагалось, застройщики не будут резко корректировать средневзвешенную цену квадратного метра несмотря на падение спроса: у них довольно мало способов снижения СВЦ, поскольку они должны выполнять финансовые ковенанты и наполнять эскроу-счета. По этой причине продолжают действовать скидки, введенные еще три месяца назад. Активно предлагаются также программы рассрочки, хотя в массовом сегменте они менее эффективны, чем в бизнес-классе. Некоторые девелоперы для поддержания спроса все еще используют собственные субсидированные ставки, поскольку текущие ипотечные условия в пределах 24–26% делают продажу новостроек особенно в массовых проектах практически невозможной», ─ рассказывает Елена Чегодаева.
Как отметила аналитик, по итогам октября 2024 года лидером по росту цены стал район Люблино: здесь средневзвешенная стоимость квадратного метра составила 292,4 тыс. руб. (+4,5%), что связано с окончанием реализации в нескольких проектах по аукциону. В этом районе в реализации находится также один масштабный проект.
Второе место по росту СВЦ занимает Бутырский район ─ 451,5 тыс. руб. за кв. м (+3,4%). Третье ─ у Бабушкинского района ─ 417,7 тыс. руб. за кв. м (+2,7%).
Далее следуют районы: Покровское-Стрешнево ─ 414,8 тыс. руб. за кв. м (+2,6%), Нагатино-Садовники ─ 398,6 тыс. руб. за кв. м (+1,1%), Кузьминки ─ 356,5 тыс. руб. за кв. м (+1,1%), Савеловский ─ 462,9 тыс. руб. за кв. м (+1,1%), Головинский ─ 384 тыс. руб. за кв. м (+0,9%), Матушкино ─ 310,5 тыс. руб. за кв. м (+0,6%), Нижегородский ─ 344,5 тыс. руб. за кв. м (+0,6%).
Таблица 2. Рейтинг районов по росту СВЦ на квартиры в массовом сегменте
| рейтинг | район | сентябрь, цена кв. м | октябрь, цена кв. м | динамика мес./мес.,% |
| 1 | Люблино | 297,5 | 310,8 | 4,5% |
| 2 | Бутырский | 436,8 | 451,5 | 3,4% |
| 3 | Бабушкинский | 406,8 | 417,7 | 2,7% |
| 4 | Покровское-Стрешнево | 404,4 | 414,8 | 2,6% |
| 5 | Нагатино-Садовники | 394,0 | 398,6 | 1,1% |
| 6 | Кузьминки | 352,7 | 356,5 | 1,1% |
| 7 | Савеловский | 458,1 | 462,9 | 1,1% |
| 8 | Головинский | 380,6 | 384,0 | 0,9% |
| 9 | Матушкино | 308,7 | 310,5 | 0,6% |
| 10 | Нижегородский | 342,5 | 344,5 | 0,6% |
По словам Елены Чегодаевой, больше всего СВЦ за прошедший месяц снизилась в районе Крюково ─ 246,3 тыс. руб. за кв. м (-9,5%), Лефортово ─ 367,1 тыс. руб. за кв. м (-9,0%) и Марьино ─ 317,8 тыс. руб. за кв. м (-8,8%).
В Молжаниновском районе цена средняя стоимость квадратного метра упала до 248,5 тыс. руб. (-6,7%). В Очаково-Матвеевском она составила 376,2 тыс. руб. за кв. м (-6,2%), Останкинском ─ 384,3 тыс. руб. за кв. м (-5,2%), Южном Медведкове ─ 298,9 тыс. руб. за кв. м (-5,2%), Бирюлево Восточном ─ 290,8 (-4,7%), Москворечье Сабурове ─ 358,9 тыс. руб. за кв. м (-4,5%). Меньше всего СВЦ снизилась в районе Метрогородок: она составила 353,7 тыс. руб. за кв. м (-3,7%).
Таблица 3. Рейтинг районов по снижению СВЦ на квартиры в массовом сегменте
| Рейтинг | Район | Сентябрь, цена кв. м | Октябрь, цена кв. м | Динамика мес./мес.,% |
| 1 | Крюково | 272,1 | 246,3 | -9,5% |
| 2 | Лефортово | 403,4 | 367,1 | -9,0% |
| 3 | Марьино | 348,5 | 317,8 | -8,8% |
| 4 | Молжаниновский | 266,2 | 248,5 | -6,7% |
| 5 | Очаково-Матвеевское | 401,2 | 376,2 | -6,2% |
| 6 | Останкинский | 405,4 | 384,3 | -5,2% |
| 7 | Южное Медведково | 315,2 | 298,9 | -5,2% |
| 8 | Бирюлево Восточное | 305,3 | 290,8 | -4,7% |
| 9 | Москворечье-Сабурово | 375,7 | 358,9 | -4,5% |
| 10 | Метрогородок | 367,4 | 353,7 | -3,7% |
Квартиры без отделки вытесняют готовые к проживанию лоты
Тренд на уменьшение доли предложения с разными видами отделки на рынке Старой Москвы продолжается, говорит Елена Чегодаева. На сегодняшний день на эту часть приходится 64,6%, но за год эта доля уменьшилась на 9,2%, а за месяц – на 3,2%. При этом доля предложения без отделки за год увеличилась на 30%, а с разными видами отделки – уменьшилась на 16%. Как объясняет эксперт, таким образом застройщики оптимизируют свои расходы на фоне снижения продаж и роста себестоимости.
Таблица 4. Динамика предложения квартир массового сегмента по наличию отделки, шт.
| с разными видами отделки | октябрь 2023 | сентябрь 2024 | октябрь 2024 | мес./мес., % | год/год,% |
| без отделки | 5792 | 6998 | 7461 | 6,6% | 28,8% |
| с разными видами отделки | 16311 | 14734 | 13641 | -7,4% | -16,4% |
Таблица 5. Структура предложения квартир массового сегмента по наличию отделки, %
| с разными видами отделки | октябрь 2023 | сентябрь 2024 | октябрь 2024 | мес./мес, % | год/год,% |
| без отделки | 26,2% | 32,2% | 35,4% | 3,2% | 9,2% |
| с разными видами отделки | 73,8% | 67,8% | 64,6% | -3,2% | -9,2% |
