Собрался я как-то покупать квартиру. Сразу решил, что новостройка мне не подходит – ужасная шумоизоляция, мало парковочных мест, трещины в стенах, к тому же хороший ремонт нельзя делать до тех пор, пока дом не даст усадку и т.д., и т.п. Короче говоря, я собрал все слухи и стереотипы о современных жилых комплексах от своих друзей и знакомых. Однако выбор квартиры в старом фонде оказался ничуть не легче.
Не буду останавливаться на том, через какие буераки мне пришлось пройти, чтобы выбрать более-менее подходящий вариант. Об этом лучше как-нибудь потом… Сейчас же расскажу, как можно проверить продавца квартиры собственными силами без привлечения риэлтора.
ШАГ 1 – осмотр территории
В первую очередь, нужно убедиться в соответствии номера понравившейся квартиры нумерации в подъезде. Что я и сделал. Приехал на место в обеденное время. Мне показалось, что так я лучше рассмотрю район, сам дом и даже пообщаюсь с соседями. Попасть в подъезд не составило труда – назвался разносчиком почты и двери открылись. Обошел подъезд с первого до последнего этажа, сверил каждую циферку, прислушался к звукам, чтобы понимать, где есть маленькие дети, животные, особенно собаки, либо другие источники потенциально возможного шума. Прогулялся вокруг здания и внимательно осмотрел его на предмет «задвоеных» адресов (этим страдают дома на пересечении улиц), трещин и других повреждений, которые могли бы указывать на аварийность.
Правда, навязывать свое общение соседям, постеснялся. Единственное, с кем удалось поговорить, это две бабушки, сидевшие возле подъезда. Ко мне они отнеслись достаточно настороженно, что вполне понятно и объяснимо. Но все же рассказали, что в целом дом хороший, соотношение жителей пенсионного возраста и молодых семей с детьми примерно равное, так как в некоторых квартирах представлено сразу несколько поколений – родители, дети и внуки. Но особого дискомфорта они не доставляют. Есть, однако, на первом этаже один «субьект», пребывающий в состоянии перманентного опьянения. Но «он не буйный», сказали бабушки, «поговорить любит за жизнь, за политику».
ШАГ 2 – выписка ЕГРН
Следующий момент, закажите выписку из ЕГРН. По этой информации можно понять, кто в данный момент собственник, есть ли обременения на квартире или какие-то особые отметки, есть ли расхождения в площади, совершалась ли сделка по доверенности. Все остальное, например, участвовал ли несовершеннолетний в приватизации, все ли вступили в наследство, можно узнать только после тщательной проверки квартиры и сбора многочисленных справок, которые обывателю недоступны. К сожалению, историческая справка о квартире не предоставляется гражданам.
НО!!!!Можно задать интересующие вопросы напрямую продавцу. Конечно, не факт, что получите правдивый ответ, однако, попробовать стоит. Советую пробежаться сначала по тем данным, которые указаны в выписке, и проверить совпадет ли его ответ с тем, что есть в справке. Например, ФИО собственника, наличие исполнительных производств и судебных разбирательств. А потом узнать более существенные моменты. Допустим, если квартира принадлежит продавцу на праве приватизации, кто был прописан в ней и куда люди выбыли. При наследстве спросите, все ли наследники вступили в наследство, например, если вступила только супруга умершего, узнать есть ли дети у наследодателя и живы ли родители, уточнить по какому адресу проживал наследодатель и т.д. Не лишним будет узнать, куда продавец планирует переехать после продажи, и попросить его выписаться из квартиры заранее, ДО сделки. Лично я в этом вопросе дал маху. После регистрации сделки два месяца бегал за бывшим владельцем и умолял его «покинуть» уже мою жилплощадь.
ШАГ 3 – квитанции на квартиру
Очень важная вещь! В квитанции на коммунальные услуги видно, есть ли задолженности по ЖКУ и электроэнергии. В интернете гуляет множество историй о том, что покупатель по прошествии времени после сделки получает внушительный счет от управляющей компании за потребленные и не оплаченные услуги предыдущим собственником. Поэтому лучше проверить квитанции «на берегу», иначе вас ждут суд, нервы и бесконечная бюрократия.
ШАГ 4 – ЕЖД
Раньше покупатели квартир могли запросить у продавца выписку из домовой книги, включая архивную выписку, чтобы проверить кто прописан в квартире. Но оказывается есть очень полезная бумага, о которой я вовремя узнал от одного знакомого. Называется она единый жилищный документ - ЕЖД. Он содержит информацию о жилом помещении за конкретный период - техническая характеристика дома, кто управляет зданием - ТСЖ или УК, действующий адрес квартиры, ее размеры, описание бытовых условий, подтверждение оплаты счетов ЖКХ или наличия задолженности по оплате. А также данные о проживающих - Ф.И.О. собственника и всех прописанных с указанием даты рождения, степени родства, паспортных данных, наличия иждивенцев, отметки прибытия и убытия зарегистрированных, наличия льгот по оплате коммунальных услуг и основания для их предоставления.
Единственный минус, эту выписку выдают только собственнику. Поэтому если он отказывается ее оформить, значит, что-то не чисто.
ШАГ 4 – справки о нормальности
И последнее. Если при личном общении продавец кажется вам вполне адекватным, это ничего не значит. Возможно, у него период ремиссии. Обязательно требуйте справки из диспансера о том, что он не состоит на учете и не наблюдается. Если все же есть подозрения в его здоровье, пригласите на сделку врача-психиатра.
Пожалуй, это все, что вы сможете проверить собственными силами. Для более серьезной проверки нужны профильные специалисты. Например, спустя месяц «скитаний» я все же обратился в агентство недвижимости - не захотелось рисковать последними миллионами моего скудного бюджета.
