Строительство жилья на территории, где раньше находились промышленные предприятия, –распространенная инициатива, благодаря которой появляется большое количество новых квадратных метров. Однако многие покупатели до сих пор настороженно относятся к проектам, расположенным на месте бывших промзон. Специалисты «НДВ Супермаркет-Недвижимости» проанализировали их опасения и оценили, насколько они серьезны.
В департаменте консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» подсчитали, что сейчас в старой Москве в процессе реорганизации находятся 129 производственных и промышленных зон. На этих территориях девелоперы реализуют проекты комплексной застройки и создают комфортные жилые районы со всей необходимой социальной, коммерческой и транспортной инфраструктурой.
К настоящему моменту за 2021 год в старой Москве было продано около 51 тысячи квартир в новостройках, доля объектов в жилых комплексах на месте бывших промзон – 15-20%. Среди прочих подобных проектов по темпам реализации лидируют ЖК «Символ» (1,9 тыс. сделок с начала нынешнего года), ЖК «ЗИЛАРТ» (594 сделки), ЖК «Волжский парк» (590 сделок).
Чего боятся покупатели?
Покупатели недвижимости порой с предубеждением относятся к проектам на месте бывших промзон, причем по ряду причин. Их опасения связаны со следующими факторами:
Экологическая ситуация. Промышленное производство вырабатывает большие объемы отходов и сильное загрязняет окружающую среду – почву, воздух, воду. А из-за использования тяжелых металлов и опасных химических соединений на его месте может быть высокий уровень радиации. Поэтому в первую очередь покупатели недвижимости опасаются, что проживание на такой территории будет небезопасным с точки зрения состояния экологии.
Некомфортные или потенциально опасные условия для жизни. Заводские здания не предназначены для того, чтобы служить жильем, ведь при их возведении не соблюдались нормы звукоизоляции и освещенности помещений, не была налажена система вентиляции. В случае нарушения микроклимата в таких домах может появиться грибок, начнет портиться мебель, кроме того, пострадает здоровье жильцов.
Длинные сроки строительства. Площади бывших промзон обычно весьма велики, и у девелоперов есть возможность возводить здесь крупные проекты из нескольких очередей. Покупатели жилья опасаются того, что после переезда в новую квартиру им придется еще долго терпеть неудобства из-за строительных работ. А если в этой зоне ликвидированы еще не все промышленные предприятия, то жильцам какое-то время придется соседствовать с ними и их работниками.
Конкуренция за инфраструктуру. Появление на месте промзоны не одного ЖК, а иногда небольшого жилого района приводит к существенному увеличению нагрузки на транспортные сети и социальные объекты – детские сады, школы, поликлиники и т.д. А покупатели квартир не хотят постоянно конкурировать за получение социальных услуг с жильцами близлежащих домов.
Оценка рисков
Экологическая ситуация. Согласно санитарно-эпидемиологическим нормам, еще до начала строительства застройщик обязан провести экологическую экспертизу участка, чтобы оценить уровень загрязнения почвы и воздуха. В том случае, если он высок, начинается процесс рекультивации территории: утилизируется верхний слой почвы (обычно от 1 до 10 метров), вместо него завозится свежий грунт. К примеру, перед возведением ЖК «ЗИЛАРТ», который был построен на месте бывшей промзоны «ЗИЛ» (проект из опен-листа «НДВ-Супермаркет Недвижимости»), почва здесь была рекультивирована на глубину 5-10 метров, в зависимости от степени загрязнения.
Зачастую помимо оздоровления почвы застройщики занимаются озеленением территории. Один из примеров этого – ЖК «Кварталы 21/19» (ранее здесь располагался машиностроительный завод и прочие предприятия), рядом с которым девелопер после рекультивации земли обустроил бульвар для прогулок. А в ЖК «Символ» (бывшая территория завода «Серп и молот») застройщик планирует озеленить 40% площади проекта, устроив большой парк прямо в центре города. Таким образом, деятельность застройщиков по ликвидации промзон облагораживает внешний вид Москвы и способствует улучшению экологии.
Кроме того, далеко не всегда участок, где располагалось производство, является сильно загрязненным. Есть более «безопасные» зоны для редевелопмента – бывшие автобазы, телефонные станции, склады, котельные, территории НИИ и т.п. В таких местах санитарно-эпидемиологические условия могут быть в рамках нормы.
Комфортные условия для жизни. Так же внимательно застройщики оценивают состояние помещений на месте бывших промзон, ведь без соблюдения строительных норм и правил проект не получит статус жилого. При необходимости они обновляют устаревшие инженерные сети, заново проектируют системы вентиляции и освещения, используют безопасные и экологичные материалы для дальнейшего строительства и отделки.
Более того, на территории бывших заводов после редевелопмента иногда появляется необычное предложение для покупателей жилья – скажем, апартаменты в стиле лофт.
Разграничение жилой и строительной зон. У многих застройщиков, работавших над крупными проектами, есть опыт зонирования очередей строительства. В таких случаях уже заселенные кварталы отделяются от стройки или еще работающих промышленных предприятий специальными ограждениями. Так же строго разводятся маршруты движения строительной техники и пешеходные дороги, соблюдаются показатели по уровню шума.
Введение новой инфраструктуры. В случае масштабной реорганизации бывшей промзоны застройщики еще на стадии проектирования предусматривают возведение как жилых домов, так и объектов социальной, спортивной или офисной инфраструктуры. Благодаря этому развивается и та локация, где находится ЖК, появляются новые рабочие места.
К примеру, в ЖК «ЗИЛАРТ» помимо жилых объектов открыты школы (работает школа на 2500 учащихся), детские сады, поликлиники, продуктовые магазины, обустроена набережная Марка Шагала. Более того, здесь также планируется появление отеля, художественных галерей и филиала музея «Государственный Эрмитаж».
Выводы
Некоторые покупатели жилья с подозрением относятся к жилым комплексам, расположенным на месте бывших промзон, в силу разных факторов (экология, условия проживания, ход строительства и т.д.). Однако чаще всего их страхи либо сильно преувеличены, либо не соответствуют действительности. При возведении проектов на такой территории застройщики особенно внимательно относятся к состоянию окружающей среды, качеству жилья и уровню развития инфраструктуры. А благодаря их деятельности по освоению и озеленению бывших промзон Москва активно развивается, а внешний вид города становится более привлекательным.
Кроме того, именно на таких территориях аккумулируется основной потенциал для нового строительства. По данным департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости», в ближайшие 10-12 лет программа «Индустриальные кварталы» охватит уже около 2000 га промзон.
