Как выбрать участок под строительство дома? Полное руководство 2025 года

Если правильно выбрать земельный участок для строительства дома и проживания, это существенно повлияет на качество жизни, ведь от того, насколько серьезно вы подойдете к делу, зависит количество потраченного времени, вложенных денежных средств, а также ваших оставленных там нервов и терпения. В этом материале эксперты НДВ Супермаркет Недвижимости поделились с читателями, как не совершить типичные ошибки при выборе участка под дом, при этом купить его на максимально комфортных условиях.

Юристы и эксперты всегда советуют подходить к выбору земельного участка подготовленными и учитывать малейшие нюансы. Нужно понимать, что хоть рынок и переполнен предложениями о покупке земли, в итоге на выходе подходящими останется не так много.

Определение целей: какой дом вы хотите построить?

Что вы хотите в итоге получить: дом или дачу? От этого будет зависеть, какую категорию земли нужно рассматривать для покупки. Если ищете участок для постоянного проживания, он должен относиться к землям населённых пунктов с разрешённым использованием «для индивидуального жилищного строительства».

При этом есть правила при строительстве дома на таких участках: в частности, он должен быть не выше трех этажей, соответствовать санитарным и пожарным нормам, после завершения строительства дом нужно ввести в эксплуатацию и зарегистрировать в Росреестре.

«Иногда встречаются участки с похожими характеристиками (ЛПХ, СНТ), но у них ограниченные права на регистрацию дома», - отмечает руководитель Департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

При статусе земли ИЖС у вас будет жилой дом, при ЛПХ – приусадебный дом, при СНТ – садовый дом, в котором, к примеру, нельзя будет зарегистрироваться и который нельзя взять с господдержкой.

ЛПХ – личное подсобное хозяйство.

СНТ – садовое некоммерческое товарищество.

Перед началом стройки лучше уточнить в местной администрации, нет ли каких-то дополнительных требований к строительству в том регионе, где вы купили земельный участок. К примеру, ограничения могут быть наложены на высотность дома, фасады, проводимое вами благоустройство.

Кроме того, сразу определите, какая площадь участка вам необходима и что там будет – постройки, огород, парковка для автомобилей. Утверждение «чем больше, тем лучше» тут не работает. Помните, что земли нужно обрабатывать, даже за высаженной «просто травкой» придется ухаживать, не говоря уже о цветах и других сельскохозяйственных культурах. Кроме того, за большой участок нужно будет платить больше взносов и налогов, а продать всегда проще участок меньшей площади.

Финансовый аспект: затраты при покупке участка

Для начала решите, как вы будете покупать участок под ИЖС – это будут наличные или ипотека?

Получить ипотеку на строительство дома сложнее, чем на квартиру, потому что банк оценивает не только землю, но и сам процесс строительства. Среди особенностей: выше первоначальный взнос (от 20%), сложнее оценка недвижимости. Заёмщик должен предоставить проект дома, смету, подрядчика (если не строит сам).

С 1 марта 2025 года использование эскроу-счетов в ИЖС стало обязательным. Это означает, что при заключении договора с подрядчиком на строительство дома средства будут перечисляться на эскроу-счёт и оставаться там до завершения строительства. Подрядчик получит доступ к деньгам только после выполнения своих обязательств.

Стоимость и количество продаваемых участков под ИЖС в Подмосковье (удаленность от МКАД – до 30 км

Налоги и льготы на ИЖС:

• Налог на землю – 0,3% от кадастровой стоимости.
• Налог на дом – зависит от региона, но в среднем 0,1–0,3% от кадастровой стоимости.
• Пенсионеры, инвалиды, многодетные семьи освобождены от налога на 6 соток.
• Налоговый вычет 13% при покупке участка (если с домом).

«Если дом признан объектом незавершённого строительства, налог на него можно не платить до момента ввода в эксплуатацию», - рассказывает Елена Мищенко.

Местоположение и инфраструктура

От этих факторов зависит, насколько комфортным будет ваше проживание. Кроме того, если в дальнейшем вы захотите продать свой участок, это фактор повлияет на стоимость объекта. Поэтому лучше сразу подыскивать землю, учитывая ее местоположение, наличие поблизости социальных и торговых точек, возможность проведения коммуникаций.

То же касается и доступности дорог – иногда они есть на карте, а по факту давно заброшены и в ужасном состоянии.

Если продавец при просмотре участка обрадует вас, что «через полгода здесь проведут канализацию, подведут газ, отремонтируют все дороги», не спешите сразу отдавать залог, лучше посмотрите генеральный план развития местности, а также градостроительный план участка (ГПЗУ). Так вы точно узнаете, что планируется сделать на участках в ближайшее время.

Не забудьте обратить внимание на удаленность участка от Москвы либо крупного населенного пункта, где есть вся необходимая инфраструктура – магазины, аптеки, больницы, развлекательные центры. При выборе участка под строительство дома для постоянного проживания, нужно учитывать расстояние от МКАД – особенно, если вам нужно ездить на работу в Москву, а также возить детей в школу или на кружки. Также обращайте внимание на загруженность основных трасс, изучите, сколько добираться до вашего участка в час пик.

Обязательно узнайте, есть ли поблизости остановка, независимо от того, имеете ли вы машину. Ситуации бывают разные, не всегда автомобиль может оказаться под рукой в рабочем состоянии.

При выборе дачи требования к удаленности от крупных городов можно снизить, при этом обратить внимание на наличие лесных массивов, водоемов и само местоположение СНТ.

Юридическая проверка участка

Главные документы, которые должны быть у продавца земли - свидетельство о собственности на земельный участок и его кадастровый паспорт. Уточнить границы участка вам поможет специалист, обладающий правом на осуществление кадастровой деятельности (кадастровый инженер).

Перед покупкой участка в рамках юридической проверки земли необходимо обязательно узнать, поставлен ли он на кадастровый учет, а также есть ли у него межевание. Отсутствие межевания может привести к спорным ситуациям с соседями.

Уточняйте у местных властей, где можно строить дом – существуют санитарные, противопожарные и градостроительные ограничения. Например, минимальное расстояние от забора – 3 метра.

Геология и ландшафт: что важно учитывать?

Еще один важный вопрос, который нужно изучить перед покупкой участка под строительство дома, какой в этой местности грунт. Это необходимо, чтобы понимать, какой закладывать фундамент. Кроме того, знания пригодятся, если вы хотите заниматься садоводством.

Еще один фактор – уровень грунтовых вод. Если он слишком высокий, это может привести к подтоплению участка, а также возникнут проблемы с очисткой септика. Про цокольный этаж в таком случае можно забыть. А низкий уровень грунтовых вод не позволит сделать скважину или колодец.

Лучше узнать у продавца, есть ли техническое заключение геологических изысканий. В том случае, если участок новый, такие изыскания нужно будет заказывать самим.

Далее изучите окружающую местность и рельеф. Что лучше выбрать: участок у леса или у воды, на холме или на склоне, а может вообще - в низине? Везде есть свои плюсы и минусы.

Рядом с лесом очень красиво, свежий воздух и пение птиц, но при этом чаще всего на участке тень, много комаров, в гости и на грядки ждите обитателей леса. Если купите участок у воды, помните о высоком уровне грунтовых вод, рое мошкары и комаров.

Хотите много света и живописный пейзаж - присматривайте участок на холме, но не забывайте при этом, что будут проблемы с укладкой фундамента и смыванием грунта. Если главное для вас – увлажнение почвы, покупайте участок в низине. Но при этом имейте ввиду, что есть риск подтопления в паводковый сезон.

Избавиться от лишней воды на участке поможет грамотное устройство дренажной системы с целью осушения грунта. Таким образом вы обезопасите фундамент дома и садовые дорожки, избавитесь от плесени и в целом получите красивый ухоженный вид вашего участка.

Коммуникации: вода, газ, электричество, канализация

Вопрос, какие коммуникации нужны на участке под ИЖС, является одним из самых важных и первостепенных.

Если дом строится с нуля на новом участке, все сети вносятся в проект изначально. В случае покупки участка с уже построенным либо строящемся домом, нужно заказывать проектирование прокладки сетей у специальной компании, имеющей лицензию.

Перед покупкой участка задайте вопросы продавцу про имеющиеся там коммуникации: подключен ли участок к энергосети, какое обустроено водоснабжение, что с канализацией и газом.

Электричество - первое, про что нужно выяснить – ведь без этого невозможно будет даже начать строительство дома на купленном участке.

По водоснабжению есть вариант подключить водопровод, если участок находится поблизости от централизованной системы, либо – если не получится – придется бурить новую скважину.

С канализацией примерно тот же алгоритм: можно подключиться централизованно либо выбрать автономный вариант. Конечно, выгоднее централизованная система: и дешевле, и удобнее, чем, к примеру, если у вас будет установлен септик.

Газ: проверьте, есть ли он в населенном пункте, где вы решили выбрать участок для покупки. В случае, если нет, можно посмотреть на сайте оператора либо обратиться в администрацию – там подскажут, есть ли в газификация в планах, а могут и передать вашу заявку региональным властям – при одобрении газ проведут по границе участка.

При отсутствии газификации вашего населенного пункта рассмотрите другие варианты: тепловые насосы, газгольдер, печи, электрические котлы.

Зонирование и перспективы развития района

Перед тем, как купить участок под строительство дома, посмотрите, нет ли рядом свалок, заброшенных зданий или долгостроев, железной дороги. Обратите внимание на заводы поблизости, особенно, где есть вредные производства.

В идеале было бы узнать, какая застройка планируется поблизости в ближайшие годы – будут ли в окрестностях новые магазины, ТЦ, а может, заводы или промзоны.

Не менее важно узнать, какая ситуация с дорожной сетью – планируется ли строительство новых дорог, реконструкция имеющихся.

Посмотреть эту информацию можно попробовать в Генплане, в системе РГИС, а также на геопорталах населенных пунктов.

Сезонность покупки: когда лучше покупать участок?

Эксперты не могут однозначно сойтись во мнении, когда лучше купить участок под строительство дома. Во все времена года есть свои плюсы и минусы.

Зимой, к примеру, спрос падает, а значит, купить участок можно дешевле. Однако и предложений становится в разы меньше. Если вы подберете участок с уже готовым домом – в зимний период сразу увидите его состояние в холодный период времени. Кроме того, поймете, как в выбранной вами местности чистят дороги для проезда.

Весной тоже можно проверить состояние дорог – уже на грязь и слякоть. Кроме того, в это время года вы поймете, что происходит с оттоком вод с участка. Однако цены начнут ползти вверх.

Летом многие детали невозможно скрыть от глаз снегом или дождем – и тогда проще посмотреть, насколько ровный рельеф участка, что с озеленением вокруг, а также вы увидите максимальное количество ваших потенциальных соседей. Но оценить уровень очистки дорог, увы, не получится. Цены в теплый период самые высокие.

Осенью, как и зимой, покупать участок под строительство дома становится выгоднее – спрос немного падает. Однако цены еще не такие низкие, как зимой. Вы сможете оценить урожайность и плодородность почвы, степень очистки дорог от грязи, работу водоотвода.

Подведем итоги

Итак, если вы собрались купить участок под строительство дома, не забудьте про эти пункты и смело приобретайте землю:

• Продумайте, для чего вы его покупаете: для постоянного проживания или как дачу. Тогда станет понятно, какую категорию земли вам нужно рассматривать.
• Решите, какую площадь участка вы хотите и что там будет.
• Определитесь, как вы будете покупать участок – это будут наличные или ипотека?
• Выберите удачное расположение участка: обратите внимание на инфраструктуру, наличие коммуникаций, подъездных дорог; убедитесь, что рядом нет свалок и вредных производств.
• Проверьте все необходимые документы у продавца земли - свидетельство о собственности на земельный участок и его кадастровый паспорт. Потребуйте у продавца свежую выписку из ЕГРН. Участок также нужно проверить на обременения и аресты.
• Изучите геологию и ландшафт местности: какой там грунт, что с уровнем грунтовых вод. Подумайте, какой тип рельефа вам нравится: лесной массив, у воды, склон или низина?
• В зависимости от времени года обратите внимание на все особенности участка и окрестностей.