Если вы уже решили продать свои квадратные метры, то нужно четко определиться, какие документы нужны для быстрого совершения сделки. Необходимо заранее позаботиться о том, чтобы собрать полный пакет справок, к тому же грамотно оформленных, чтобы сделка по купле-продаже недвижимости была зарегистрирована.
При заключении сделки по продаже квартиры на собственника ложится ответственность по подготовке соответствующих документов (либо он может поручить эту задачу риэлтору). Благодаря наличию всех необходимых бумаг собственник без труда сможет подтвердить юридическую чистоту своего объекта, что, в свою очередь, важно для безопасности сделки. Кроме того, как показывает опыт работы риэлторов «НДВ Супермаркет Недвижимости», покупатели охотнее соглашается на заключение сделки, если продавец готов без промедления предоставить документы, оформленные должным образом. В этой статье мы объясним вам, какие бумаги и в какие сроки необходимо собрать для того, чтобы быстро и без проволочек выйти на сделку.
Правоподтверждающие документы на квартиру. Выписка из ЕГРН
Прежде чем продать квартиру, ее владельцу необходимо подтвердить право собственности на данный объект. Сделать это можно с помощью правоустанавливающих документов. К ним относят договор купли-продажи недвижимости, договор дарения или получения квартиры в подарок, а также обмена, договор, подтверждающий передачу недвижимости в собственность при приватизации. С помощью этих бумаг продавец доказывает, что владеет своей жилплощадью на законных основаниях.
Также владелец недвижимости может подтвердить, что имеет реальные права на квартиру, предъявив покупателям свидетельство о праве на собственность на официальном бланке. Важно проверить, чтобы на этой бумаге стояла гербовая печать, имелись водяные знаки. Напоминаем, что это касается тех квартир, которые были приобретены до июля 2016 года. С этого времени покупатели недвижимости перестали получать свидетельства о праве собственности. Вместо этого они могут обратиться за выпиской из ЕГРН.
В выписке из ЕГРН содержится следующая информация: адрес, по которому находится квартира, ее кадастровый номер, данные о ее собственниках (как бывших, так и нынешних), технические параметры объекта, наличие на квартире штрафов, арестов или прочих обременений и т.д. Такой документ граждане заказывают в офисе МФЦ или на сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru).
Причем справку из ЕГРН может заказать не только владелец квартиры, но и ее потенциальный покупатель. Для этого ему нужно обратиться на сайт ЕГРН.Реестр (https://egrnreester.ru/), где нужно указать кадастровый номер квартиры или ее адрес. После внесения оплаты за эту услугу покупатель в короткий срок получит ответ на электронную почту.
Иногда сами риэлторы заказывают выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что продавец, который к ним обратился, владеет «чистой» квартирой, без обременений.
Выписка из домовой книги
Еще один важный документ, необходимый для заключения сделки, – выписка из домовой книги. Благодаря этой справке покупатель может уточнить, сколько граждан зарегистрировано в выставленной на продажу жилплощади.
Если собственник утверждает, что в его квартире никто не проживает и зарегистрированных лиц нет, то это также можно проверить. Оформить выписку из домовой книги также можно в одном из офисов МФЦ. Также покупатели, интересующиеся квартирой в столице, могут зарегистрироваться на сайте госуслуг (mos.ru), выбрать нужную им услугу, и в течение суток они получат соответствующую информацию на электронную почту.
Справка об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг
Многие покупатели тщательно проверяют, не «висят» ли на квартире долги по коммунальным услугам. Для этого в офисе МФЦ следует заказать справку об отсутствии задолженности по ЖКУ, а также выписку о состоянии финансового лицевого счета квартиры. Есть и другие способы получить такой документ. Для этого нужно обратиться в Единый информационно-расчётный центр (ЕИРЦ) либо в управляющую компанию, которая обслуживает дом. Жители столицы также могут оформить справку об отсутствии у них задолженностей по ЖКУ через портал Госуслуг на www.mos.ru.
Кроме того, если недвижимость перешла к собственнику по договору наследования или дарения, то ему стоит заранее заказать справку об отсутствии долга по налогам на имущество.
Проверка постановки на учет в ПНД или НД
Нужно учитывать, что покупатели, а также риэлторы, представляющие их интересы, могут попросить собственника предоставить им справку о том, что он не состоит на учете в психиатрическом или наркологическом диспансерах. При наличии справки о постановки на учет в ПНД или НД участникам сделки необходимо позаботиться о том, чтобы она прошла максимально безопасно. Например, в некоторых случаях в день подписания документов приглашается медицинский работник, который может проверить состояние собственника квартиры и подтвердить, что на момент подписания бумаг он чувствовал себя хорошо и осознавал свои действия.
Заверенное согласие супруга/супруги
Еще один важный момент при реализации квартиры – собственнику необходимо подготовить нотариально заверенное согласие супруга или супруги на продажу недвижимости или заявление продавца о том, что на момент приобретения жилья он не состоял в браке. Дело в том, что недвижимость, приобретенная в браке, считается совместной собственностью, даже если в документах значится только один владелец.
Технический паспорт
Продавцу заранее нужно заказать в БТИ или МФЦ копию технического паспорта. В этом документе фиксируются технические характеристики квартиры, а также ее подробный графический план. Ценность этого документа в том, что через него можно проследить, не проводились ли в квартире неузаконенные перепланировки. Зачастую техпаспорт требуется для получения разрешения от органов опеки и попечительства, а также в том случае, если покупатель планирует оформить ипотеку.
4 основных этапа продажи квартиры
Можно выделить 4 основных этапа реализации квартиры: составление и подписание предварительного договора купли-продажи квартиры или договора задатка; оформление и подписание основного договора, регистрация этих данных, передача собственнику оставшейся суммы после реализации квартиры.
Подписание предварительного договора или договора задатка
После того, как покупатель соглашается на приобретение недвижимости, участники сделки готовят либо сразу готовят договор купли-продажи, либо, как вариант, предварительный договор. И в том, и в другом документе прописываются условия, по которым собственник готов продать свою жилплощадь, а покупатель – ее приобрести. Предварительные договоренности необходимы для того, чтобы участники собрали или оформили недостающие документы, у которых короткий срок действия (такие справки заказывают обычно перед заключением сделки). По предварительному договору покупатель передает продавцу часть средств, а последний, в свою очередь, удаляет рекламные объявления о продаже объекта из баз недвижимости, а также перестает устраивать показы квартиры и не принимает других покупателей.
Важно! Нужно четко понимать разницу между предварительным договором купли-продажи и договором задатка.
Если в предварительном договоре по купле-продаже недвижимости прописывается внесение аванса, то эта мера защищает права покупателя: в случае отказа кого-либо из участников от заключения сделки внесенная сумма возвращается покупателю. Также по согласованию сторон в договоре может быть отражено еще одно важное условие – если от сделки отказывается именно собственник, то он отдает покупателю не только аванс, но еще и проценты, начисленные с момента получения суммы до ее возврата. Если говорить о задатке, то в ситуации, когда операцию по купле-продаже квартиры отменяет потребитель, то его средства остаются у собственника. В том случае, когда вину за срыв соглашения несет продавец, то он возвращает покупателю задаток в двойном размере.
Стоит перечислить важные пункты, которые прописываются как в предварительном договоре, так и основном соглашении по купле-продаже недвижимости:
– стоимость жилплощади, а также ее характеристики (площадь, комнатность, расположение, т.е. адрес и этаж дома);
– порядок взаиморасчетов между продавцом и покупателем недвижимости (одномоментно, по частям и т.д.);
– как будут поделены дополнительные расходы между участниками сделки (оплата услуг риэлтора или риэлторов, юриста, нотариуса, аренда банковской ячейки и т.д.);
– период, в течение которого собственник освобождает жилплощадь, а также снимается с регистрационного учета. Также могут быть прописаны сроки, в течение которых покупатель передает продавцу все оставшиеся средства, а предыдущий собственник, в свою очередь, отдает ему ключи от квартиры.
Подписание основного договора купли-продажи
Если говорить об оформлении, то договор купли-продажи недвижимости готовится всегда в письменной форме, причем обычно составляется 3 экземпляра. В этом документе прописываются все условия по сделке, в том числе те положения, которые ранее были отражены в предварительном договоре. Также к этой бумаге прилагается квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины. Для того, чтобы поставить договор на регистрационный учет, участники сделки обращаются в Росреестр или в офис МФЦ.
Как происходит взаиморасчеты участников сделки
В наш век высоких технологий наиболее удобный и надежный способ взаиморасчетов между продавцом и покупателем – безналичная оплата. Причем этот способ оплаты сделки можно выбрать и в том случае, если покупатель приобретает недвижимость с помощью жилищного кредита. Безналичная оплата проходит с помощью аккредитива (т.е. с участием банка, который следит за соблюдением условий по оплате), а также платежного поручения. После того, как стороны сделки подписывают договор купли-продажи жилья и происходит регистрация перехода прав собственности, банк переводит средства на счет продавца.
Кроме того, взаиморасчеты между покупателем и продавцом могут происходить через банковскую ячейку. Обычно ячейку арендует покупатель, далее он закладывает туда требуемую сумму (часто за этим следят сотрудники банка), причем пакет с оплатой может быть запечатан. После того, как в Росреестре проходит регистрация сделки, ее участники оформляют подтверждающие документы – выписку из ЕГРН и регистрационный договор. Продавец обращается в банк и предъявляет эти документы сотрудникам банка, которые открывают ячейку и дают бывшему собственнику возможность забрать средства.
Процесс регистрации перехода прав собственности на квартиру
Регистрация перехода прав собственности на квартиру – это последний этап сделки, после которого у недвижимости появляется новый владелец. Оформить все необходимые действия можно в офисе МЦФ или в отделении Росреестра. По наблюдениям риэлторов «НДВ Супермаркет Недвижимости», участникам сделки обычно удобнее обратиться в МФЦ, однако на это уйдет больше времени. В последнем случае покупатель и продавец записываются на прием и вместе обращаются в центр госуслуг, оформляют бумаги и передают пакет документов. Кроме того, они оплачивают государственную пошлину (для физлиц сумма госпошлины составляет 2 тыс. рублей) и прикладывают справку об оплате к прочим бумагам. Как правило, регистрация сделки в Росреестре проходит в течение семи рабочих дней. Если же продавец и покупатель передают необходимые документы через центр госуслуг, то необходимо еще два дня на то, чтобы сотрудники центра переслали бумаги в Росреестр.
Получение оставшейся суммы и оформление акта приема-передачи квартиры
Обычно стороны сделки прописывают в договоре купли-продажи срок, в который продавец переезжает и освобождает жилплощадь для нового владельца (учтите, что это может произойти даже в день регистрации перехода прав собственности). Для того, чтобы грамотно оформить эту процедуру, покупатели (либо риэлторы, представляющие их интересы), составляют акт приема-передачи квартиры – в виду приложения к основному договору, где указываются стоимость жилплощади и ее характеристики. Риэлторы отмечают, что заверять этот документ у юриста или нотариуса не нужно, составляется он в произвольной форме. В данному документе необходимо указать, что квартира передается новому владельцу в том состоянии и с теми характеристиками, которые были описаны в договоре купли-продажи недвижимости.
Ценность помощи риэлтора
Продажа недвижимости – очень сложный и многоэтапный процесс, поэтому помощь опытного риэлтора будет как нельзя кстати. Более того, опытный специалист может продать квартиру гораздо быстрее, чем собственник. В процессе работы специалист поможет вам c документами на всех этапах сделки, найдет покупателей, организует просмотры и сэкономит таким образом время своих клиентов.
В среднем стоимость услуг риэлтора составляет от 2% до 5% от бюджета сделки – окончательная цифра зависит от сложности сделки, услуг, прописанных в договоре, региона и т.д.
Размер комиссии, которую риэлтор получает за свои услуги, необходимо зафиксировать в основном договоре. Особенно это важно в том случае, когда специалист получает не четко оговоренную сумму, а процент – в договоре необходимо указать, каков размер этого процента и от какой суммы он будет высчитываться (скажем, от стоимости продажи квартиры или цены, указанной в договоре, если по каким-то причинам они будут разными).
