Как правильно передать деньги, защититься от мошенничества, банкротства банка или других спорных ситуациях при купле-продажи жилья. Что нужно, чтобы сделка прошла гладко и максимально комфортно?
Эксперты «НДВ Супермаркет Недвижимости» разбирают риски и рассказываю о способах расчёта при сделках с недвижимостью.
Банковская ячейка
Самый традиционный способ передачи денег, но далеко не самый безопасный. Механизм простой: покупатель закладывает сумму в ячейку, продавец получает доступ к ней только после выполнения условий сделки.
В чем риски?
Основной риск в том, что деньги в ячейке не застрахованы. И если банк обанкротится, то доступ к сейфовому хранилищу может быть ограничен на неопределённый срок, а возврат денег потребует судебных разбирательств.
Кроме того, высокий риск мошенничества связан с тем, что получить доступ в сейфовое помещение проще, чем к банковскому счёту. Встречались даже случаи, когда сотрудники банка в сговоре с мошенниками подделывали документы и получали доступ к ячейке, либо продавец договаривался с фиктивным покупателем и забирал деньги раньше срока.
Ключевой юридический недостаток этого способа – отсутствие документально зафиксированного факта передачи денег продавцу. Даже если передача произошла в отделении банка и в присутствии свидетелей, сам факт получения наличных продавцом нигде не фиксируется. Если продавец вдруг заявит, что ничего не получал, доказать обратное будет сложно. Обычная расписка не всегда является гарантией. Если продавец в будущем окажется недееспособным, либо его подпись оспорят родственники, суд может признать расписку недействительной. Встречаются ситуации, когда продавец заявляет, что подписал документ под давлением, а если у покупателя нет других доказательств, это становится серьёзной проблемой.
Аккредитив
Так называется специальный банковский счёт, куда покупатель переводит деньги за квартиру. Затем средства замораживаются и перечисляются продавцу только после выполнения условий сделки, например, после регистрации права собственности на покупателя.
В чем риски?
Этот способ считается более безопасным, чем передача средств через банковскую ячейку, так как банк фиксирует факт перевода денег. Покупатель может вернуть средства, если сделка не состоялась, а сам перевод происходит безналично, что исключает риски физического хищения денег.
Однако и тут есть нюанс – страхуется только сумма до 1,4 млн рублей. Если банк обанкротится, государство компенсирует только этот лимит, а всё, что выше, может быть потеряно.
Система безопасных расчётов
СБР – это банковская услуга, при которой деньги переводятся не напрямую продавцу, а сначала на специальный счёт, принадлежащий юридическому лицу банка (обычно ООО). После выполнения условий сделки банк сам контролирует регистрацию собственности и перечисляет деньги продавцу.
Банк следит за процессом сделки, что снижает риски мошенничества, а покупателю не нужно передавать деньги лично или использовать наличные.
В чем риски?
В случае банкротства банка остаётся неясным, какая часть средств застрахована. Этот счёт не является аккредитивом, но и не относится к вкладам. Скорее всего, на него распространяется стандартное страхование в размере 1,4 млн рублей.
Счёт эскроу
На сегодняшний день это самый безопасный способ расчёта, так как деньги покупателя хранятся в банке до момента регистрации перехода права собственности. После завершения сделки банк переводит их продавцу.
Главное преимущество эскроу в том, что деньги застрахованы даже в случае банкротства банка, но есть лимит – не более 10 млн рублей.
В чем риски?
Если сумма сделки превышает порог в 10 миллионов, разница останется незащищённой.
Рекомендации наших экспертов
Если сумма сделки до 1,4 млн рублей, можно использовать аккредитив или СБР – деньги застрахованы.
Если сумма от 1,4 до 10 млн рублей, эскроу – лучший вариант, так как вся сумма защищена государством.
Если сумма выше 10 млн рублей, не застрахованная часть денег остаётся под риском, и стоит рассмотреть альтернативные схемы, например, разделение суммы на несколько эскроу-счетов в разных банках.
Банковская ячейка не даёт никакой страховки и является самым рискованным вариантом. Если продавец настаивает на расчёте через банковскую ячейку, это повод насторожиться. Безопаснее использовать эскроу, СБР или аккредитив – это исключает риски кражи, обмана и спорных ситуаций.
