Ипотека – самый доступный способ приобретения жилья для большинства жителей нашей страны. Более того, если погрузиться в инвестиционную грамотность, этот способ ещё и одни из самых выгодных.
Но что, если вам захотелось продать свою ипотечную квартиру? Расширить жилищные условия, переехать или вложить деньги во что-то другое? Можно ли продать квартиру, и как это сделать?
Без паники, ипотечный договор – не приговор!
- Шаг 1. Получить разрешение от банка.
Так как ваша квартира находится в залоге у банка, для начала нужно получить его согласие на сделку. Как правило, с этим не возникает особых проблем, банки обычно охотно выдают разрешение.
- Шаг 2. Выбрать схему продажи квартиры.
А вот здесь мы уже переходим на следующий уровень сложности. Наличие ипотеки накладывает определенные нюансы на проведение сделки, поэтому на этом шаге у вас будет четыре разнообразных варианта действий.
- Досрочное погашение ипотеки (если остаток долга незначительный или есть свободные деньги);
- Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
- Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
- Продажа ипотечного жилья банком.
Как выбрать? Разбираемся в каждом из вариантов.
Досрочное погашение ипотеки
Самый простой способ. Вы гасите ипотечную часть долга, снимаете обременение, а затем просто продаете недвижимость. Красота! Однако этот способ доступен только тогда, когда у вас есть свободные средства на досрочное погашение ипотеки (что редкость) или покупатель готов дать вам задаток в сумме остатка долга по ипотеке.
Безусловно, этот способ самый понятный для всех. Одновременно с этим при передаче крупной суммы задатка он достаточно рискованный для покупателя. Печальных историй на эту тему не сосчитать. Несмотря на то, что в случае мошенничества продавца закон, конечно, будет на стороне покупателя, никто не хочет подвергать себя рискам и ввязываться в судебные разборки.
Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки
Это более безопасный вариант для участников сделки, но здесь придётся привлекать банк. В этом нет ничего страшного, наоборот, вовлекая банк, все стороны смогут обезопасить себя от рисков.
Сначала банк должен предоставить справку об оставшемся размере долга по ипотеке. Затем покупатель переводит всю сумму денег и для банка, и для продавца на аккредитив или специальный счет через систему безопасных расчетов. Далее уже начинается оформление бумаг и регистрация в Росреестре. Деньги хранятся на аккредитиве и перечисляются в банк и покупателю только после подписания всех бумаг.
Это очень удобно, ведь никто не подвергается риску: банк точно получит остаток долга, покупатель сможет вернуть деньги, если случится форс-мажор, а продавец не исчезнет внезапно с горизонта, получив задаток.
Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
Вариант, если у вас нет свободных денег на досрочное погашение, и покупатель не готов давать задаток.
В этом случае ипотечный долг отправится к покупателю вместе с новой квартирой.
Это достаточно распространённый вариант продажи ипотечного жилья. Стоит отметить, что в случае выбора такой схемы банки идут на уступки новому покупателю, предлагают более выгодные условия по ипотеке, так что для покупателя, который не обладает в моменте нужной суммой на квартиру, такой вариант очень даже удобен. Банк в этой схеме тоже не ущемлен, ему, как правило, без разницы, кто будет держателем долга, лишь бы платили вовремя.
Если вы желаете приобрести квартиру по такой схеме, нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие и выбрать обремененный объект.
Продажа ипотечного жилья банком
Откровенно говоря, мы надеемся, что вы с таким способом продажи ипотечной квартиры не столкнётесь. Банк берётся за реализацию ипотечного жилья тогда, когда у заемщика образуются большие долги по ипотеке. Квартиру в этом случае продают на специализированных площадках. Цена продажи, как правило, сильно занижена. В этом случае банк просто хочет вернуть свои деньги, на ваши интересы ему всё равно. Чаще всего сумма продажи квартиры будет равна остатку долга по ипотеке, вы никакой прибыли с такой продажи не получите. Это самые крайние меры, до которых лучше не доводить ни в коем случае.
А есть ли риски при продаже ипотечной квартиры?
Для продавца практически нет. Лишить его прав на жилье пока сделка не будет завершена, а обременение не будет снято, не может никто. Основные риски при продаже ипотечной квартиры ложатся именно на покупателя. Например, если по каким-то причинам продавец не может завершить сделку (болезнь, форс-мажор, смерть) или, что того хуже, вовсе сбегает, вернуть задаток можно, но это займёт немало времени и сил.
Поэтому мы рекомендуем вам осуществлять подобные сделки только с привлечением банка и проверенного риэлтора. Тогда все стороны будут защищены и смогут осуществить сделку на самых выгодных условиях.
