Ещё в 2017 году я получил в наследство от дедушки комнатку в коммунальной квартире. Жить там было некому, поэтому я решил продать унаследованную недвижимость, и потратить деньги на что-то более нужное. Да и друзья говорили, что лучше быстрее избавиться от неликвида. Комната в обшарпанной сталинке – это не французское вино, дороже со временем не станет. Пораскинув мозгами, я решил прибегнуть к помощи риэлтора. Ведь интернетные истории про покупки-продажи комнат в коммунальных квартирах меня немного напугали. И сразу спойлер: хорошо, что я не стал пытаться сделать всё сам.
Самое главное: кому можно продать квартиру в коммуналке
Риэлтор сразу предупредил, что мои соседи (владельцы остальных комнат) имеют внеочередное право покупки. Т. е. сначала я должен предложить купить комнату им. Бабушки-одуванчики, проживавшие в коммуналке, вроде не горели желанием расширять свою жилплощадь. Однако одного устного согласия недостаточно. Его необходимо заверить нотариально.
Неожиданные собственники и уведомления
Когда риэлтор взялся за проверку коммуналки, я столкнулся с одной неприятной неожиданностью. Выяснилось, что комнаты принадлежали не трём бабушкам, которые там жили, а пяти разным людям. Пяти, Карл! Более того, один из собственников давно переехал в Краснодарский край. Поэтому идти к нотариусу ради нужд соседа-ноунейма (т. е. меня) он не собирался. Другая женщина вообще впала в паранойю, как это бывает после пары часов в Интернете: «А я тут читала по комплюктеру, что вот так людей на улицу выгоняют, поэтому ничего у нотариуса подписывать не буду!».
Я готов был биться головой о стену, но меня быстро успокоил риэлтор. Уведомления можно вручить не только лично, но и направить почтой. И последний вариант был для нас идеален. Ведь если сосед не хочет подписывать отказ от права покупки у нотариуса и уклоняется от получения уведомления, смело отправляйте ему послание с предложением о покупке комнаты. И тогда дело будет в шляпе. Датой уведомления будет считаться дата поступления документа в отделение почты собственника. Останется только подождать один месяц.
Уведомление должно содержать всю информацию об условиях сделки купли-продажи, т. е.:
- цену, размер задатка или аванса;
- порядок выплаты (единовременная выплата всей суммы, отсрочка, рассрочка и пр.);
- порядок заезда в комнату (после аванса, после полного погашения суммы и пр.).
Сразу скажу, что нельзя вносить изменения в условия сделки в любой момент. Это также потребует уведомления всех собственников.
Если одна из комнат в коммунальной квартире находится в муниципальной собственности, необходимо отправить уведомление в администрацию района.
Кто будет покупать квартиру
К поискам покупателя мы приступили ещё до отправки уведомлений. Я думал, что процесс затянется, ведь на рынке недвижимости не выстраивались очереди за ободранными комнатами в коммуналках. К моему глубочайшему удивлению уже через неделю свершилось чудо – мой риэлтор нашёл девушку, которая хотела купить комнату в коммуналке для последующего ремонта и сдачи в аренду.
С остальными тремя собственниками мне в целом повезло. Бабушки даже обрадовались тому, что в квартире появятся молодые люди. Моя покупательница пообещала им облагородить коридор, потравить тараканов и поменять полы на кухне.
А если комнату желают приобрести соседи?
Любой сосед имеет право купить комнату вне очереди. И желающих может быть несколько. В этом случае проводится аукцион. Т. е. кто предложит больше денег – тот купит комнату.
Кстати, если комнату приобретает сосед, не придётся доказывать Росреестру, что вы уведомили всех собственников.
Порядок сделки с третьим лицом
Первое, что мы сделали – заключили с покупательницей Предварительный договор. В нём прописали абсолютно все устные договорённости. И вам советую сделать также. Договор обязательно должен содержать информацию о:
- сроках сбора пакета документов;
- сроках уведомления соседей;
- дате подписания основного договора купли-продажи;
- порядке оплаты (комнату в коммунальной квартире можно купить по ипотеке, с использованием материнского капитала и т. д.).
Разослали уведомления, подождали месяц, собрали все документы и подписали договор купли-продажи. Образцы можно найти в Интернете. Однако советую воспользоваться помощью профессионального риэлтора или агентства по недвижимости. Сегодня существует множество мошеннических схем, способных оставить вас без денег и собственности.
Борьба с вредными соседями
В моём случае всё прошло относительно гладко. Но общаясь с риэлтором, я узнал много интересных историй. Бывают случаи, что соседи саботируют сделки купли-продажи комнат в коммуналке. Ситуация не самая приятная. Вы теряете потенциального покупателя и, что немало важно, собственное время. Столкнувшись с соседом-вредителем, можно провести сделку по продаже комнаты «обходным» путём.
Существует возможность продать комнату в коммунальной квартире, выставив её в качестве залога. Схема простая.
- Продавец (заёмщик) берёт деньги в размере стоимости недвижимости у покупателя (займодателя) в долг под залог комнаты.
- Договор займа заключается на короткий срок, например, на 10 дней.
- Покупатель (займодатель) подаёт на продавца (заёмщика) в суд.
- В связи с невозможностью исполнить обязательства по договорузаймодатель взыскивает с заёмщика комнату, выступающую в качестве залога.
- Покупатель становится собственником комнаты.
В этом случае можно обойти право первоочередной покупки и необходимости уведомлять остальных собственников. Главный недостаток способа – это опасения. Потенциальные покупатели могут не согласиться на подобную схему, поскольку она может показаться им подозрительной.
Как делать не стоит: дарение доли
Раньше риэлторы использовали схему, предполагающую дарение минимальной доли комнаты потенциальному покупателю. Тогда он становился одним из собственников, поэтому можно было избежать уведомления всех соседей. Однако сегодня такая сделка несёт определённые риски.
После регистрации собственности на основании договора дарения минимальной доли необходимо заверить у нотариуса отчуждение большей доли. Именно на этом этапе может возникнуть проблема. Нотариус откажется заверить продажу большей доли. Из-за этого собственник вообще не сможет продать комнату.
Полезный совет напоследок
Если у вас есть хоть малейшее подозрение, что сделка может затянуться – обратитесь к риэлтору или в агентство недвижимости. Профессионал поможет всё сделать быстро и грамотно. И главное – не рассчитывайте, что соседи, которые улыбались и поили вас чаем, бросятся к нотариусу в едином порыве. Никто никому ничего не должен. Поэтому готовьтесь к сделке с полным осознанием того, что соседи не будут идти вам навстречу.
