Я окончил архитектурный университет, поэтому ко мне часто обращаются с разными просьбами. Недавно мне написала моя бывшая одноклассница, и попросила помочь с объединением двух квартир. Я никогда не делал ничего подобного, поэтому пришлось перелопатить горы материалов. Оказалось, что всё также непросто, как кажется с первого взгляда.
Сразу оговорюсь, что мы решили делать всё легально. Самостоятельно я выполнять проект не мог (нет допусков СРО), поэтому выступал скорее в роли консультанта. Большая часть информации, которой мы пользовались в процессе объединения квартир, содержится в документе ППМ № 508-ПП в редакции №840-ПП.
Шаг. 1 Вопросы прав собственности
- Обе квартиры в собственности. Для объединения потребуется выписка из ЕГРН и документы из БТИ.
- Недвижимость взята в ипотеку. Для перепланировки понадобится согласие от банка. Однако кредитные организации достаточно часто отказывают. Если вы столкнулись с подобной ситуацией, лучше не делать перепланировку без согласия банка. После выплаты ипотеки могут возникнуть проблемы с оформлением прав собственности.
- Квартиры находятся в новостройке. Перед выполнением перепланировки в новостройке необходимо провести первичную инвентаризацию. Её осуществляет техник из БТИ. Однако перед вызовом специалиста следует заказать строительный план. Планировка на чертеже должна соответствовать планировке в реальности.
Шаг 2. Можно ли объединять квартиры?
Объединение квартир можно считать перепланировкой или переустройством. Всё зависит от масштаба будущих изменений. В любом случае действует одно правило – запрет на снос несущих стен. Их можно разбирать частично при условии сохранения нормативной прочности. Также иногда требуется усиление проёмов путём армирования.
Для выполнения всех этих работ необходимо оформить ТЗК («техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности выполнения перепланировки и переустройства квартиры»). Подготовкой документа занимаются:
- архитектор, разработавший проект дома;
- ГБУ «Экспертный центр» (если архитектор проекта уже на пенсии или умер).
Стоимость оформления ТЗК – от 100 000 рублей.
Шаг 3. Подготовка проекта
Проект для объединения двух квартир может выполнить только архитектурная мастерская, имеющая соответствующие допуски СРО. При создании чертежей вы можете высказать свои пожелания архитектору. Однако важно помнить, что при перепланировке нельзя:
- переносить «мокрые» зоны (кухни, ванные комнаты, туалеты) на место жилых;
- делать кухню частью жилого помещения;
- располагать спальни под туалетами квартир, расположенных на верхнем и нижнем этажах;
- делать размер каналов вентиляции меньше;
- превращать небольшие туалетные комнаты, расположенные у входа, в крупные помещения для стирки;
- увеличивать площадь «мокрых» зон;
- наращивать балконы и оборудовать лоджии;
- убирать или переносить стояки.
Стоимость проекта перепланировки – около 60 000 рублей.
Шаг 4. Получение распоряжения на ведение строительных работ
Этот документ можно получить в Московской Жилищной Инспекции. Для этого туда необходимо представить бумаги, полученные на предыдущих этапах. Т. е. пакет документов должен включать:
- выписку из ЕГРН;
- согласие банка (если квартира в ипотеке);
- технический паспорт (БТИ);
- справку по форме 1а – выписку из техпаспорта с кратким описанием квартиры и дома (БТИ);
- справку по форме 5 – справку о состоянии дома (БТИ);
- ТЗК;
- проект перепланировки.
Документы подаются через МФЦ или службу «одного окна» в МЖИ. Ответ приходит, как правило, в течение месяца. В зависимости от сложности работ Мосжилинспекция может запросить дополнительные документы. Недостающие бумаги можно донести в течение 15 дней.
Если всё хорошо, ответ от Жилищной инспекции придёт в виде официального распоряжения, к которому будет приложен журнал ремонтно-строительных работ. Он заполняется подрядчиком.
Шаг 5. Объединение квартир
Работы по объединению квартиры должен выполнять подрядчик, имеющий допуски СРО. Поэтому компанию лучше найти ещё до подачи документов в МЖИ. Также существует возможность обратиться в специализированную организацию, которая возьмёт бригаду рабочих на субподряд, проверит качество строительных мероприятий и заполнит необходимые документы.
Перед выполнением чистовых отделочных работ подготавливается «Акт о завершённом переустройстве». Его оформляют после проверки объекта приёмочной комиссией. Акт должен быть подписан собственником, архитектурной мастерской, подрядной организацией и Мосжилинспекцией.
В ходе приёмки жилищный инспектор:
- делает сверку выполненных мероприятий с проектом перепланировки, предоставленным ранее;
- проверяет документы, включая акты скрытых работ;
- оценивает точность соблюдения всех строительных норм и правил, доступность общедомовых инженерных коммуникаций.
Акт подписывается в трёх экземплярах. Свою копию вы получите в Мосжилинспекции, воспользовавшись службой «одного окна». Второй экземпляр вместе с проектной документацией будет отправлен в БТИ, а третий останется в архиве.
Шаг 6. Подготовка новых документов БТИ
После окончания всех ремонтно-строительных мероприятий в документы БТИ вносятся изменения. Для этого снова проводится инвентаризация. Вам потребуется вызвать техника БТИ, чтобы он провёл замеры, сравнил квартиру на чертежах и в реальности. Если всё окажется нормально, будет оформлен новый технический паспорт.
Шаг 7. Регистрация изменений
Изменения регистрируются в Росреестре. Для этого потребуются:
- разрешение на перепланировку, полученное ранее;
- акт приёмочной комиссии;
- новый технический паспорт и план, который оформляется кадастровыми инженерами.
Объединённая квартира – это новый объект, на который необходимо оформить право собственности. Он также ставится на кадастровый учёт. Юридически вы будете являться бывшим собственником, поскольку объединяемые квартиры больше не будут существовать.
Почему могут отказать в объединении квартир?
В большинстве случаев проблем с получением разрешения на выполнение перепланировки не возникает. Отказы случаются, если:
- проект выполнен с нарушением норм. Существует огромное количество ограничений по выполнению демонтажа. Но грамотные проектировщики с ними хорошо знакомы. Как правило, ещё на стадии подготовки документации архитекторы скажут, что можно сделать, а от чего лучше сразу отказаться. Если вы не хотите получить отказ, обращайтесь в надёжную проектную организацию, имеющую аналогичные объекты в своём портфолио;
- отсутствуют согласования при затрагивании общедомовой собственности. Тут всё зависит от того, насколько вы дружны с вашими соседями. Если вы не уверены, лучше не расширяться за счёт общей площади.
Если вы получили отказ, не спорьте. Он всегда сопровождается подробным обоснованием. Лучше устранить замечания, а затем обратиться в МЖИ для повторного согласования.
Тщательно готовьтесь к перепланировке
В некоторых случаях проводить объединение двух квартир не совсем разумно. Стоимость подготовки всех документов и выполнения работ может быть сопоставима с покупкой недвижимости. Поэтому стоит несколько раз подумать и посчитать. Если вы всё-таки решились на объединение квартир, то:
- посоветуйтесь со специалистом (архитектор/юрист) о возможности выполнения перепланировки;
- подыщите квалифицированную архитектурную мастерскую, обладающую соответствующим опытом;
- составьте смету перед началом всего процесса перепланировки;
- начинайте работы только после получения всех разрешительных документов;
- ничего не меняйте в ходе производства работ, поскольку квартира должна полностью соответствовать проекту;
- нанимайте для выполнения перепланировки компании, имеющие соответствующие допуски СРО.
Если вы будете соблюдать все рекомендации, проблем с выполнением и оформлением перепланировки не возникнет. Вы сможете завершить все работы, получить необходимые документы и наслаждаться новым расширенным жильём. Процесс, конечно, тяжёлый. Но сегодня на рынке существует множество компаний-посредников, которые готовы облегчить вам жизнь за определённую плату.
