По статистике средний срок выплаты ипотеки в России составляет 18 лет, но жизненные обстоятельства могут измениться в любой момент погашения кредита. Хотите изменить свою жилплощадь и не ждать, пока последний платеж по договору развяжет вам руки? Рассказываем в нашей статье, можно ли продать ипотечную квартиру и как это лучше сделать.
Если вы приобрели квартиру в ипотеку, то с юридической точки зрения являетесь ее полноценным собственником. При этом не имеет значения, выплачен ли заем или еще нет. Право собственности перешло к вам после подписания договора и внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости. Другими словами, ипотечная квартира - это ваше имущество, и вы можете распоряжаться им так, как хотите.
Но обратите внимание на один нюанс. Поскольку деньги на покупку жилья вам предоставил банк, взамен он взял его в залог. Что это означает? Вы можете передать право собственности, но для этого необходимо уведомить кредитную организацию, выдавшую вам ипотеку, и в некоторых случаях получить от нее разрешение на сделку. Первым делом, выберете способ продажи, который больше подход для вашей ситуации. Существует три варианта, и мы разберем каждый из них.
Продажа с досрочным погашением кредита
Если коротко, то вы сами находите деньги, гасите ипотеку и продаете квартиру. Этот способ самый популярный и простой, поскольку не требует разрешения банка. Если у вас уже есть вся необходимая сумма - отлично, осталось только уведомить банк о досрочном погашении ипотеки. Если собственных средств не хватает, можно пойти несколькими путями. Например, попробовать занять у родственников и друзей. А если доход позволяет, взять потребительский кредит.
Но чаще всего в такой ситуации продавец старается договориться с покупателем и получить сумму, необходимую для погашения ипотеки, в качестве задатка. Если это удается, покупатель предает вам деньги, которыми вы гасите кредит, а после снимаете обременение с квартиры и заключаете договор купли-продажи. Обычно покупатели готовы пойти навстречу, если сумма долга небольшая. Или если вы дадите скидку, так как такая схема несёт больше рисков для покупателя, чем для продавца.
Порядок действий:
- Подготовьте нужную сумму или оформите договор задатка с покупателем с указанием, что вы обязуетесь продать ему квартиру после того, как с квартиры снимут обременение.
- Напишите заявление в банк на полное досрочное погашение ипотеки.
- Пoлyчите в бaнкe зaклaднyю с отметкой о полном погашении кредита.
- Обратитесь в Pocpeecтp, чтобы снять обременение с квартиры.
- Заключите сделку кyпли-пpoдaжи (с учетом внесенной суммы задатка, в случае договора с покупателем).
Продажа с погашением кредита в процессе сделки
При таком способе продажи долг также гасит покупатель за счет своих средств. Но в отличие от первого варианта, деньги он передает напрямую в банк. А вот разницу между ценой квартиры и погашенным долгом, покупатель заплатит вам. Для этого ему необходимо будет положить деньги в банковскую ячейку или открыть аккредитив на эту сумму.
Когда кредит будет погашен, банк выдаст вам закладную или самостоятельно сообщит об этом в Росреестр и направит туда необходимые для снятия обременения документы. Только после этого будет осуществлена регистрация договора купли-продажи, а вы сможете забрать оставшуюся сумму из банковской ячейки.
Главное преимущество этой трехсторонней сделки заключается в том, что банк-кредитор принимает активное участие и защищает от рисков как покупателя, так и продавца. В следствие чего последние активнее соглашаются на такой вариант. Но задумываясь об этой схеме учитывайте два важных момента: не все банки согласны на такой вариант и продажа может занять чуть больше времени.
Порядок действий:
- Отправьте запрос в банк на разрешение продажи ипотечной квартиры.
- Подпишите с покупателем предварительный договор купли-продажи с указанием условий будущего основного договора купли-продажи.
- Пoкyпaтeль передает банку дeньги в paзмepe ocтaткa вaшeгo дoлгa.
- Покупатель кладет в банковскую ячейку сумму, равную разнице мeждy цeнoй квapтиpы и пoгaшeнным ocтaткoм долга.
- Пoлyчитe в бaнкe зaклaднyю с отметкой о полном погашении кредита.
- Cнимитe oбpeмeнeниe.
- Заключите сделку кyпли-пpoдaжи с учетом внесенной суммы
- Пocлe peгиcтpaции пepexoдa пpaвa oт вac к пoкyпaтeлю пoлyчитe выпиcкy из EГPH, чтoбы пoдтвepдить иcпoлнeниe oбязaтeльcтв и зaбpaть дeньги из ячeйки.
Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
Этот вариант подойдёт, если вы и покупатель не имеете достаточных средств для погашения долга. В таком случае вместе с правом собственности на покупателя переходит и обязательства по ипотеке на тех же или других условиях.
Прежде всего покупатель должен подать заявку на ипотеку в том же или в другом банке. Если он соответствует всем условиям, банк составит с ним новый договор. Согласно этому документу, жилье продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает теперь уже покупатель. В этом случае перерегистрацию обременения в Росреестре из-за смены владельца производит банк. А от вас потребуется только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства.
Преимущества такой сделки в минимальных рисках для сторон, так как банк принимает активное участие.
Порядок действий:
- Отправьте запрос в банк на разрешение продажи ипотечной квартиры.
- Покупатель отправляет заявку в банк на получение ипотечного кредита.
- Бaнк проверяет покупателя и принимает решение об одобрении.
- При положительном решении с покупателем, помимо договора купли-продажи, заключается договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту).
- Оформлением документов по кредиту с прежнего владельца на нового занимается непосредственно банк.
Продать квартиру в ипотеке законно, но не совсем просто. Нужно вести переговоры с банком, проверить и подписать множество документов, найти покупателя и правильно оценить свою квартиру. К примеру, есть распространенное мнение, что квартиры с обременением по ипотеке стоят на 15-20 %. На само деле это уже давно не так.
Самое главное, не стоит бояться таких сделок — при правильном оформлении документов и соблюдении всех процедур, любые риски сведены к минимуму. Нужно только помнить, что помощь специалистов тут весьма оправдана.
