Если вы решили продать или купить квартиру, то у вас есть шанс столкнуться с таким понятием, как предварительный договор купли-продажи. Такой договор является одной из форм юридического подтверждения намерения совершить сделку купли-продажи, однако несколько отличается от более привычных соглашений об авансе или задатке. Для чего нужен и в каких ситуациях предварительный договор может быть вам полезен - в нашей сегодняшней статье.
Обещаю обещать!
Предварительный договор чаще всего заключается в тех случаях, когда по каким-либо причинам нет возможности прямо сейчас заключить основной договор купли-продажи.
Такими причинами могут быть, например:
- Отсутствие сейчас у продавца всех документов, подтверждающих право собственности
- Недостаточное количество денег у покупателя, если эта ситуация должна изменится в ближайшее время
- Необходимость отсрочить сделку, чтобы снять существующее обременение с объекта недвижимости
- Необходимость проведения экспертной оценки недвижимости представителем банка
На деле причин мешающих сразу же заключить основной договор может быть очень много, так как каждая сделка и каждый объект недвижимости индивидуальны, однако в том случае, если продавец и покупатель уверены в своём желании в будущем заключить сделку, они вправе составить именно предварительный договор купли-продажи.
Такой договор должен в обязательном порядке содержать в себе условия позволяющие чётко определить предмет договора (в случае «вторичного» жилья - адрес, кадастровый номер, в случае новостройки - все известные на данный момент детали, включая строительный адрес, этаж, метраж, номер квартиры на площадке). Помимо этого, должна быть указана стоимость недвижимость, порядок её внесения, а также указанно кто из участников сделки будет оплачивать накладные расходы. Если в квартире имеются зарегистрированные люди, должно быть описано на каком этапе они будут сняты с регистрационного учёта.
Отдельное внимание стоит обратить на срок, в который стороны обязуются заключить основной ДКП. Каким бы странным это не казалось, но это условие не является обязательным, и предварительный договор без срока будет считаться юридически значимым. Однако следует помнить, что если срок в договоре не определён, то основной договор подлежит заключению в течении года с даты заключения предварительного. Если такой срок вас не устраивает - не забудьте указать нужный в отдельном пункте договора. Он может быть как совсем небольшим, например - несколько недель, так и наоборот большим чем годовое значение «по умолчанию», например 15-20 месяцев.
Предварительный договор при ипотечных сделках
Очень многие банки сегодня настаивают на заключении своими клиентами предварительных договоров на покупку квартиры даже в том случае, если у продавца и покупателя уже имеются соглашения об авансе.
Причина этому скорее бюрократическая - таким образом банк получает гарантию того, что выданные им деньги пойдут именно на покупку конкретного объекта недвижимости, фиксирует окончательную стоимость квартиры, чтобы понимать какая её часть будет покрыта личными средствами клиента, а какая - деньгами банка, в какой день будет заключен основной договор купли-продажи и т.д.
Гарантии и риски предварительного договора
Такой договор предоставляет продавцу и покупателю определенные гарантии. Продавец получает подтверждение того, что его квартиру купят в указанный срок за указанную сумму, а покупатель - что эта квартира будет ему продана на заранее известных условиях.
Если до указанного срока основной договор купли-продажи так и не был заключен в результате того, что одна из сторон сделки уклонялась от его заключения, вторая сторона в праве потребовать его заключения через суд. Однако сделать это можно только в течении полугода с момента неисполнения обязательств по заключению договора.
Риски при использовании предварительного договора купли-продажи чаще всего возникают при желании приобрести квартиру на этапе строительства, и фактически отсутствуют на рынке вторичного жилья.
Причина этого - отсутствие в предварительном договоре обязанности передачи права собственности на объект недвижимости, ведь в нём описывается лишь намерение продавца продать квартиру, а покупателя её купить. Такой договор не подлежит государственной регистрации, а значит недобросовестные застройщики могут заключить несколько предварительных договоров о намерении продать одну и туже квартиру.
Вторым риском для покупателя новостройки является невозможность потребовать через суд получения неустойки при задержке сроков строительства, так как в предварительном договоре указывается лишь срок, в течении которого должен быть заключен основной ДКП. Например - «в течении трёх месяцев после оформления застройщиком права собственности». С такой формулировкой строительство можно продолжать хоть десять лет, предварительный договор всё это время будет считаться действительным, а покупатель - обязанным заплатить за квартиру.
Реалии рынка
На практике предварительный договор купли-продажи сегодня используется довольно редко - продавцы и покупатели отдают предпочтение более понятным договорам аванса или задатка.
В случае же необходимости использовать именно предварительный договор - включите в него как можно больше подробностей, так что бы он практически повторял собой будущий основной ДКП. Если для заключения основного договора в будущем вам понадобится нотариальное заверение (например, при долевой собственности), то предварительный также лучше подписать в присутствии нотариуса. В противном случае будет достаточно простой письменной формы.
